湖南城市投资策略研究.pptx

湖南城市投资策略研究 01 02 03 目 录 研究逻辑 城市基本面 房产市场 研究逻辑 01 研究逻辑 城市消费及收入能级 产业发展情况 政府财政扩张能力 房价收入比 市场库存 经济周期波动 宏观货币政策 行业调控政策 金融杠杆情况 报告基于城市基本面（价值分析）及市场、政策等短期因素研究 房地产影响因素 经济总量（GDP） 人口量级及结构 市场供求关系 棚改力度（短期政策） 中长期因素 （城市基本面） 短期因素 湖南各州市分布 城市基本面 02 1、宏观经济 湖南城市经济表现较强的单极性，长沙一强独大 9324 3101 2956 2853 2513 2191 1846 1566 1521 1484 1400 1396 531 498 9.4 7.8 8 7.9 7.9 8.2 8.2 8 7.9 7.8 7.6 8.1 1060.90亿以内7.4 8.1 5 5.6 6.2 6.8 8 8.6 9.2 9.8 10000 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 • 地级市经济实力第一阵营（2000-3000亿元）：岳阳、常德、衡阳、株洲、郴州 • 地级市经济实力第二阵营（1000-2000亿元）：湘潭、永州、邵阳、益阳、娄底、怀化 • 地级市经济实力第三阵营（1000亿以内）：湘西、张家界 2016年GDP（亿元） GDP增速（%） 2000-3000亿 1000-2000亿 1、宏观经济 湘潭、邵阳、郴州、永州过度依赖投资，无效投资未能形成经济产出 • 数据说明：固定资产投资超过当地GDP总量，意味着低效益、低回报的（基建或其他）投资占据主导，导致大量的投资活 动未能形成实际产出，并挤压民间经济 • 另张家界的经济总量虽然最小，但同时投资占GDP比重最低，其民间经济活跃度最高（第三产业占比最高） 长沙市 株洲市 湘潭市 衡阳市 邵阳市 岳阳市 常德市 张家界市 益阳市 郴州市 永州市 怀化市 娄底市 湘西州 4 7.8 8.2 15.1 21.5 11.1 13 11.3 18.6 9.9 20.9 14.4 14.7 15.2 48.4 54.3 52.9 41.5 35.2 47.4 42.8 21.5 42.1 52.9 34.8 39.1 48.3 31.2 47.6 37.9 38.9 43.4 43.3 41.5 44.2 67.2 39.3 37.2 44.3 46.5 37 53.6 第一产业 第二产业 第三产业 6693 93% 2346 1938 2282 1628 2317 2007 306 1316 2327 1653 1082 1200 383 72% 105% 80% 107% 75% 68% 61% 89% 106%106% 77% 86% 72% 0% 60% 120% 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 长沙市 株洲市 湘潭市 衡阳市 邵阳市 岳阳市 常德市 张家界市 益阳市 郴州市 永州市 怀化市 娄底市 湘西州 2016年固定资产投资（亿元） 投资/GDP（%) 1、宏观经济 零售品销售总额千亿以上城市：长沙、衡阳、岳阳、常德 人均可支配收入2.5万以上城市：长沙、株洲、湘潭、衡阳、岳阳、常德、郴州 4117 938 582 1128 835 1143 1058 198 641 905 590 562 485 253 11.6 11.8 11.9 11.8 12.0012.00 11.9 11.7 11.8 11.8 11.8 11.8 11.9 11.4 12.1 50000 12 45000 11.9 40000 11.8 35000 11.7 30000 11.6 25000 11.5 11.4 20000 11.3 15000 11.2 10000 11.1 5000 11 0 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 长沙市 株洲市 湘潭市 衡阳市 邵阳市 岳阳市 常德市 张家界市 益阳市 郴州市 永州市 怀化市 娄底市 湘西州 2016年零售品消费总额（亿元） 零售品销售增速（%） 43294 36828 31607 28848 22996 27546 26532 21030 24745 27730 24026 2255423669 20831 20.0% 18.0% 16.0% 14.0% 12.0% 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0% 长沙市 株洲市 湘潭市 衡阳市 邵阳市 岳阳市 常德市 张家界市 益阳市 郴州市 永州市 怀化市 娄底市 湘西州 2016年人均可