某马场项目定位及总体发展战略课件.ppt

南京马会置业马场项目定位及总体发展战略;项目研究工作的阶段划分;开发商4个目标;本报告的技术思路;项目界定结论——研究方向;项目处于南京东郊，相对陌生的区域;陌生区域：往往竞争不是重点，区域内竞和多于竞争；一般要从三个方向来应对;可以利用赛马场、高尔夫、紫金山、小白龙山等优势资源;我们如何整合这些资源呢？;从目前全国赛马场的发展状况预测未来本区域的发展趋势（1）上海;从目前全国赛马场的发展状况预测未来本区域的发展趋势（2）北京;从目前全国赛马场的发展状况预测未来本区域的发展趋势（3）广州;从目前全国赛马场的发展状况预测未来本区域的发展趋势（4）香港;从目前全国赛马场的发展状况预测未来本区域的发展趋势 (5) 南京;处于赛马场地块里面的相对不大的两个地块，别墅和公寓两种物业类型;产品物业类型的确定;初步测算价格：别墅均价11000元/平米公寓均价5600元/平米;发展阶段;郊区居住：参照北深两地：售价与市区同类物业看平的郊区物业，一般有强劲资源或涉外支持；根据本身的交通和配套条件，可能为第一居所，也可能成为第二居所；高端公寓的量偏少;我们通过S-C-Q金字塔基本结构来分析问题;S：情境（situation）——项目背景事实;C：矛盾或冲突 （complication） ——R1与R2之间存在着的矛盾或冲突;C：矛盾或冲突 （complication） ——R1与R2之间存在着的矛盾或冲突;Q：提出问题 （question） ——要实现从R1到R2必须要回答的核心问题;本报告的技术思路;别墅市场竞争分析;别墅市场竞争格局;未来别墅市场以独栋和双拼作为主流产品实现11000元的均价具有市场支撑;分析竞争对手的优劣势，找出我们的机会点;郊区公寓市场竞争分析;郊区公寓基本情况被动郊区化物业，低价拉动;郊区公寓基本情况主动郊区化物业，产品拉动;本项目公寓属于主动郊区化物业，依靠独栋别墅的高形象带动和产品发力可以实现预期的价格，我们要解决的重点则是速度问题;本报告的技术思路;高档别墅项目如何形成核心竞争力？;案例借鉴;案例索引;上海西郊庄园;依托上海西郊，打造欧洲经典城堡庄园;区位优势、产品发力、国际化服???体系，成为项目的核心竞争力;上海九间堂别墅;规划设计;产品特色;规划和产品创新;北京西山美庐;项目特色紧紧依托区域资源;区位资源和产品创新，是本项目的核心竞争力;北京财富公馆;依托于优越的区位资源，倡导中国新锐富豪生活模式;区位资源+豪华配置+生活模式，是本项目的核心竞争力;北京枫桥别墅;项目基本情况;产品特色;景观资源和北美建筑风格，成为本项目核心竞争力;17英里区置解析——地理位置/项目概况;17英里环境景观——无敌海景资源;17英里产品特色（1）;17英里产品特色（2）稀缺资源+产品创新，成为核心竞争力;案例启示;主动郊区化公寓物业如何速度突围？;案例借鉴;万科东海岸-----区域及交通;万科东海岸-----定位及客户;万科东海岸-----规划;万科东海岸-----建设及园林风格;万科东海岸-----产品提供多种产品和面积区间;万科东海岸-----分期模式;万科东海岸-----建立与海的联系;利用渐进式mini海滨浴场和人造沙滩，打造海岸生活模式;万科东海岸项目速度突围小结;深圳万科城;社区规划;物业类型提供多种物业类型和面积区间;户型组合;采用点式透天小高层;透天小高层解决了楼宇采光与通风不足的问题 ;什么样的市场定位？;问题 3;万科城速度突围小结;结合案例，总结主动郊区化公寓速度突围模式;本报告的技术思路;借鉴高端别墅形成差异化竞争力的模式，找到我们的战略方向;借鉴郊区化公寓物业速度突围模式，找到我们的战略方向;结合两个发展战略，得到本项目未来的整体发展战略;本报告的技术思路;本项目的定位模式图解;我们将从3个方面进行项目定位;天泓山庄客户来源----以城中、城东和中山路以东的客户为主，客户类型是以私营业主、银行电信高级管理人员和少量教师、外地人;谁来买本项目的独栋、双拼别墅呢？;全国的财富阶层有共同性，我们借鉴深圳和北京的案例;全国的财富阶层有共同性，我们借鉴深圳和北京的案例;南京市的财富阶层又有自身的特点;我们的别墅客户定位：;公寓客户初步界定----项目客户为家庭年收入12万元的高端人群;高端客户分层;我们的小高层客户定位：;本项目为我们的客户群提供的完整居住方案;我们将从3个方面进行项目定位;区位优势——整合为紫金山东麓，向能提升项目价值的区位方向靠拢;形象定位;形象定位诠释;紫金山阶层示范客户;形象定位的演绎;我们将从3个方面进行项目定位;创新分类——本项目更适合产品创新;产品定位;别墅的庭院体验;把公用空间变成私有空间，加大别墅私家庭院的面积;通过下沉式院落，别墅附送大面积标准层