目标成本及招标管理技巧.pptx

目标成本及招标管理技巧;;;成本管理的基本方法 ……目标成本管理;为什么要进行目标成本管理 目标成本管理有什么作用 目标成本管理的作用在于心中有数；“算了再做” 而不是“做了再算” ; 为开发决策提供依据 提前锁定投资 合理确定销售价格 加强成本的计划性 预测投资效益;目标成本管理内容  ……目标的确定与控制两方面;龙湖项目制成本管理组织形式;龙湖项目部主要职能 产品研???定位 施工组织和管控 成本测算和控制 营销策划和销售 客户管理品质保证 项目部的成本职能…;项目职能岗位;实行项目管理制后公司和部门职能 公司 土地竞拍、资金保障 部门 掌握制度、流程、方法、工具的制定和更新； 整理资源、知识沉淀； 集公司资源协助支持项目工作，检查监督项目工作 培训项目需要的合格的经理和专员;目标成本管理原则;目标成本测算的基准;正向测算： 测算依据 （规划指标、产品标准、市场情况、历史成本数据） 测算方式 （估算、概算、预算） 团队工作 反向倒逼： 确定销售价格水平； 确定利润要求； 反推计算成本;目标成本管理的阶段;土地投资论证阶段;土地投资论证阶段成本测算;责任部门;土地阶段成本测算方法： 成本经验值估算法 参考成本经验数据，用表格组合来完成土地投资论证阶段成本测算 ;　;　;项目启动阶段成本测算;项目团队 ;拿地以后项目团队对拟建项目进行详细策划，设定项目市场定位、产品定位，明确项目经济技术指标、配置标准、建造标准、交房标准、主要设备的档次或品牌、施工安排、工程进度，材料供应方案，销售策划，销售进度等;项目启动阶段的成功标志 项目启动会; 目的 对项目进行沙盘推演，设定产品定位，营销方案， 实施计划，成本控制，识别项目风险，提出预案。 项目团队明确项目具体指标，达成共识;主要内容（成果） 《项目定位》《项目建造标准》 《体验区选址、定位及开放计划》 《项目一二级计划》（《项目分期、材料供应方式范围》） 《项目目标成本（启动）》（《项目合约规划》） 《投资分析模型（启动）》 《方案设计任务书》 《景观方案设计任务书》 《精装房定位、限价及建设实施方案》（如有） 《项目的物业、商运的运营人力资源配置及运营成本分析》;设计阶段成本测算与分解;工程部; 设计阶段成本测算与分解主要是对方案设计、初步设计的成本测算和分解 方案设计、初步设计是设计阶段成本控制的重点 初步设计目标成本经审批后，是项目的执行目标成本; 方案设计（概念设计） 初步设计（扩初设计） 施工图设计 ;投资决策至初步设计阶段，通过对设计方案的比较，本阶段投资控制的效果约为75%～80%，控制投资的阻力最小，控制投资需要的成本最低 深化设计至施工图设计阶段，通过对建筑标准的比较，本阶段投资控制的效果约为15%～20% 施工图设计结束至施工阶段（实施阶段），通过对施工方案的比较，本阶段投资控制效果约为5%以内，控制投资阻力较大，控制成本较高 ;;35;36; 在容积率指标控制面积，结合市场需求对不同业态建筑面积的合理配置，建多少高层、建多少多层、建多少商业、建多少别墅、建多少花园洋房；配置那些基础设施和配套设施，获得最大销售额和高额利润。 注意设计作品和产品的关系 比较高层与小高层的成本;案例：某项目指标如下，方案设计阶段没有充分利用建筑密度指标规划利润贡献大的产品，规划建7栋高层，4个18层、4个33层;高层与小高层、花园洋房的的成本比较; 对业态和户型的多方案设计比较，通过比较确定单体平面和户型；通过对建筑面积、套内面积、公摊面积的比例测算，确定最合理户型和户型搭配从而获得最大得房率和销售面积 ，获得最大销售额和高额利润。;某项目技术经济指标对项目评价指标的影响; 限额设计 确定限额设计控制指标 限额设计是按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，对设计规模、设计标准、工程数量和预算指标等各方面的控制，凡是能进行定量综合的设计内容，均要通过计算确定，要充分考虑施工的可能性和经济性 。;初步设计（扩初设计）阶段控制要点;根据初步设计图纸对规划建筑面积、销售建筑面积、造价建筑面积进行计算比较，尽量减少公摊面积增大得房率。 ; 控制单体建筑的特徵指数，包括：外墙周长、面积系数，门窗面积系数窗墙比、窗地比指标、体型系数等对节能保温、消防、抗震设计标准的影响。 ;