福华苑项目再定位建议.pptx

2001-1; ——福华苑——;;我们的荣誉 1998年，获得成都市工商局评定的广告行业唯一的“成都市著名商标”殊荣、四川省优秀策划机构； 1999年，四川省第5届优秀广告评比囊括10多个奖项； 1999年,名列全国广告100强第33位； 2000年，获得四川省工商局评定的广告行业唯一的“四川省著名商标”称号。 ;我们的客户（房地产类）;在恰当的时间和地点， 以恰当的方式， 将恰当的产品销售给 恰当的顾客。;APEX投资理念阐释：;APEX地产投资顾问服务体系：;本案策略思考逻辑：;第一部分 项目周边环境分析;一、项目土地性质调查;2、区域居住文脉 位于成都上风上水的西南面，内环线以内：省委及市委办公区，下属各类办事部门遍布左右。为各政府、企事业单位宿舍聚集地（如省卫生厅、市常委住宅楼等）。 为成都传统的居家老城区之一。从【长城园】到【彩虹花园】构成了一个在老城中的局部新区，并往南往西延伸出了成都目前炙手可热的居住热点——大石西路区域及双楠区域。 府南河居家情结： 成都市风景名胜区：多个公园聚集区。;3、土地面积及其红线图 土地面积：项目征地6.38亩，规划红线内用地5亩。总建筑面积为32705平方米。 地块形状：方正、规则的矩形，临街面长度为60米，进深为21米。 4、三通一平现状 长顺街南延线尚未建成通车。;二、项目用地周边环境调查;2、自然绿化景观 处于百花谭—武侯祠风景区，区域大环境悠美宜人。 多个城市公园及自然绿化景观，如人民公园、武侯祠、南郊公园、百花谭公园。 府南河自侧畔而过，更增添了河滨公园一道风景线。 ;3、历史人文景观 成都名胜古迹区，多重历史人文景观。 驾车六分钟至杜甫草堂 驾车六分钟到武侯祠 4、环境污染状况 成都传统居住区，基本上无环境污染。 府河治理工程的实施，使沿河居家状况得以极大的改善。;三、地块交通条件调查;2、公共交通现状、远景规划 项目正对面为一条16米宽的四车道道，已列入青羊区政府2000年工作规划。 据预测：长顺街南延线与锦里路、蜀都大道相接，即会成为市区主要交通干道，东城根街南延线的车辆部分西移，琴台路的车辆部分东移。 3、进入项目地块的交通网现状 目前长顺街南延线尚未建成通车。;四、周边市政配套设施调查;几个测试： 步行：1分钟到河滨公园 3分钟到半边街市场 6分钟到百花谭公园 骑车：4分钟到石室中学 7分钟到武侯祠、南郊公园 8分钟到人商武侯分场、购书中心 10分钟到成都体院 驾车：3分钟上一环路 7分钟到天府广场、华西医大; 结 论： 该区域为成都市区理想的居家福地之一。 因其发达的交通动线及成熟的社区配套，其居住价值远高于目前房地产开发的其它热点区域； 且处在寸土寸金的成都西城，内环线之内，其升值潜力巨大。 而对位于该区域中心位置的【福华苑】来说，则可以概括为： 繁华都市里的清幽 碧波翠柳中的便捷 ;第二部分 区域市场分析;一、成都房地产市场概况;2、高档楼盘价格走低的主要宏观影响因素 宏观经济景气程度不足，纯居家高档公寓需求客户增长慢。WTO与西部大开发对成都经济的影响在短期内不明显。 前期高档公寓发展过快，市场存量大，下半年则受到成都花园、万科城市花园、中海名城等外来大规模高档物业的冲击，市场供大于求，竞争激烈。消费者持币观望。 项目创新主要体现在形式上，概念多，实质少。难以引起买家兴趣。契合目标消费者的有个性的楼盘基本上还是市场空白点。 ;3、高档物业的区域特色： 内环线旧城区价格持续走低： A、内环线项目地价成本高，开发高档公寓是主流。 B、城市建设重心外移，旧城区改造相对滞后，且功能混淆，居住区与商贸、金融区混杂，路网密度不够，道路狭窄，人口密度大等等都使得居家质量大受影响。 C、市区内未来房地产发展的重点应是商务办公大厦，在现在高层写字楼极为低迷的情况下宜以商住两用的功能为定位；高档公寓则以小户型、单身公寓有较好的市场反应。;城南社区价格持续走低： A、片区开区趋于成熟，项目开发集中、密度大。 B、项目间竞争激烈，层次高而全面，一些对比优势不明显的项目价格有所下降。 C、后期介入的项目在品牌、实力上不占优势，定位较为谨慎，价格压得较低。 D、片区早期规划不足，区内交通、购物等方面的承载力已力不从心，给区内项目市场价值带来较多的负面影响。;府南河沿线进一步开发前景看好：