某居住区可行性研究.pdf

某居住区可行性研究 一、项目概况 随着某市城市化进程的加快、城市社会经济的发展和产业结构的优化，城 市用地功能需作进一步调整。为此，首都规划建设委员会办公室于 1996年 1 月 30 日召开第四次联席会议， 原则上同意将某市市某厂改造为 “某厂居住区”。 该项目拟由某市某集团房地产开发部负责开发建设。 项目财务评价的目的是通过市场供需研究和财务经济分析，确定项目的规 划功能、开发档次、开发成本和市场营销对象，并对项目的经济可行性做出评 价，为委托方投资决策及开发项目融资提供依据。 1．项目位置及占地面积 拟建“某厂居住区”位于某区东八里庄，包括现状某厂厂区和某公司的用地。 地块北临六里屯路，南至某北路，西起星火路，东到规划中的石佛营东路。本 项目总占地面积 53.23 公顷，其中：规划用地面积 45.63 公顷，市政代征地 7.6 公顷。本项目规划建设用地面积中，目前属某市市第某筑工程公司使用的有 7.652 公顷，详见表 1 所示。 表 1 项目用地面积及其分布 规划用地面积 可开发用地面积 保留建筑占地面积 用地单 379800 332037 47763 某 76520 71200 5320 某 456320 403237 53083 合计 2．项目现状特点 项目用地内的现状建筑主要是厂房、仓库和住宅，将来都要予以拆除，但 由于生产水泥制品的需要，以铁路专用线将厂区分为南北两部分，南部为第一 期开发，北部为第二期开发，中间铁路线及其南北两侧为第三期开发。 规划范围内有三组拟保留建筑：厂区南侧靠近某北路的住宅楼为某厂新建 的宿舍区；规划范围内西北角是一组旧住宅楼， 分属某厂和某公司， 目前保留， 待将来有条件时再改造； 厂区中央靠星火路一侧正在兴建的一栋 12层综合楼。 另外，现状厂区内的锅炉房也将予以保留，用于未来小区供热。保留建筑占地 面积和建筑面积情况如下表 2 所示。 表 2 项目用地范围内保留建筑占地面积和建筑面积 土地使用者 某 某 用途 2 占地面积 (m ) 建筑面积 占地面积 建筑面积 2 2 2 (m ) (m ) (m ) 住宅 43488 100000 5320 30000 地区公建 0.4275 22092 0 0 合计 47763 122092 5320 30000 项目规划范围以北是石佛营住宅小区， 西侧是东八里庄住宅小区， 南侧也已 建成居住区，东侧隔铁路专用线为仓储区。铁路专用线以西，本项目周围已形 成规模居住区，将厂区改造为住宅区符合规划要求。 3 ．项目拟建规模 按照初步规划方案，某厂居住区由保留建筑和新建建筑两部分组成，其中 新建建筑包括高层和多层住宅、非配套公建和配套公建（详见表 3）。建设用 地面积 456300 平方米，总