某公司经三路项目第一阶段补充报告.ppt

公寓户型配比 户型 面积(平米) 套数比 模拟总价 20年月供款 单身公寓 30-35 20% 9.6—11.2万 500-600 一房一厅 40-45 70% 12.8—14.4万 700-800 二房一厅 50-60 10% 19.02—22.4万 1100-1200 单身公寓+二房 100 自由组合 32万 核心竞争力： 控制总价门槛 具备商务功能 相对写字楼是高性价比商务产品 物业发展建议原则 经济指标 建筑排布 平面设计 重点形象元素 配套建议 标杆设计 （一）外立面——银灰色主题与周边建筑群协调一致。外墙镀镆玻璃＋铝塑板+局部幕墙 主楼 材料：镀镆玻璃钢+铝塑板，局部采用玻璃幕墙 颜色：银灰色明快、简洁但不轻浮。在局部通过色彩、材料或型体的变化吸引注意。 造型：整体线条挺拔向上 。通过局部结构的凹凸感营造光影效果。 裙楼 裙楼建议色调与整体一致，运用水平线条，强调横向联系形成整体感觉。 金座：宽幅玻璃＋铝塑板幕墙 银座：宽幅玻璃＋金属构件挂面 金座外立面示意 银座外立面示意 公寓外立面主体色彩与写字楼统一，加上明艳色彩线条形成强烈视觉冲击 （二）生态视觉广场——绿化围合边界展示生态形象；水幕或小品添生趣；商务旗帜打造尊贵名片；聚光灯光影效果提升形象 形象要素 建筑小品； 商务形象旗帜； 奠基石碑和跌水喷泉； 绿化点缀； 聚光灯 广场——经三路绝无仅有的2000M2室外广场，提供充足的地面停车位，保证流畅的车行动线； 功能要素 流畅车行动线； 地面停车位； 地下车库入口； 管理亭和治安监控系统； 植草砖 本报告是严格必威体育官网网址的。 本报告是严格必威体育官网网址的。 本报告是严格必威体育官网网址的。 * 本报告是严格必威体育官网网址的。 鑫苑公司经三路项目第一阶段补充报告 谨呈：河南鑫苑置业有限公司 汇报要点 选择适合我们目标和市场需求的产品开发模式 产品如何组合，如何排布？ 两栋楼的定位差异及与公寓的关系 建筑细部如何处理落实，如何打造标杆？ 规划设计任务书 物业建议目标：一切围绕快速销售，快速回笼资金 重新回到发展模式的起点思考源于对经三路价值的再认识——商务写字楼 区域商务市场成熟，集中了全市的政务、商务和金融资源， 近年内在郑州具有不可替代的优势。 区域市场“买盘”力量强劲。需求增长速度大于供给速度， 附加值高、特征鲜明、区位优势明显的项目更是供不应求。 土地资源具有明显稀缺性。 商务资源的稀缺性——区域内集中了政务、商务和金融资源，近期内在全市具有不可替代性和唯一性 经三路排名前五位企业 1、贸易型公司（批发零售业）是金三路上最多的公司； 2、IT及通讯业 3、广告企划 4、金融及咨询服务业 5、建筑及装饰 区域内金融资源：上海浦东发展银行、中国光大银行、广东发展银行、中国工商银行、中国农业银行、中国建设银行、交通银行、广发证券、银河证券、中原证券等39家金融机构，被喻为全市的黄金大道、财富大道 。 区域内政务资源：河南省财政厅、粮食厅、信息产业厅、质量技术监督局、国税局、烟草专卖局、河南报业集团等40余家省级单位 重新回到发展模式的起点思考源于对经三路价值的再认识——商务写字楼 体量 销售周期 销售率 价格 国际企业 中心 10.8 开盘三个月 60％ （约7万方） 3800 ～4100 清华国际 1.4 开盘三个月 99％ 3300 ～3400 财富广场 6 开盘三个月 70 ％ 3500 注协大厦 2.5 开盘三个月 60％ 3000 ～3300 金成国际二期 5 开盘三个月 70 ％ 3100 现状：供求关系反映写字楼的稀缺性——区域市场需求强劲，各档次产品均能保持较快消化速度 未来：沿主干道楼盘推出量的减少和土地价格的持续攀升显示出区域土地资源的稀缺性 重新回到发展模式的起点思考源于对经三路价值的再认识——商务写字楼 经三路沿线土地资源稀缺。目前区域市场的供应主要集中 在支干道上，销售情况良好； 土地价格逐年上涨；招牌挂实现后，办公用地价格实现突破 ——郑州地王的拍卖创新高（140万/亩） 。 经三路商务资源的相对稀缺性能否向北延伸至本地块？ 会不会向支路蔓延？ 联盟国际、东汇、清华国际 会不会被农业路、东风路承接？ 如企业中心，郑州地王、以科技大市场带动的新产业群； 共同特征 单功能物业 经三路商务产业链并不丰富，表现以下特性 商务与商业的脱节性 经三路的商业目前呈零星点装分布，多数商业群楼出现招租及经营困境 产业较易形成横向集聚，纵向延伸能力弱 写字楼群体多表现为服务性，提供商务机会表现在对现行产业人口的再服务 ：公寓、酒店 关键看我们如何选择主导形态引导经三路的发展——选择适合我们的开发模式：商务综合体 选择综合体的原因： 从市场机会来