房地产合作开发模式研究.pdf

关 于 房 地 产 合 作 开 发 模 式 的 研 究 一、合作类型 （一）联建运作 A 企业出地、 B 企业出资金，双方合作开发 这是通常运用比较普遍的联建合作模式。 该方案需要注意的细节 是：项目开发需要以合作双方的名义向政府部门办理审批手续和各种 证件许可。另外 B 企业投入资金参与房地产开发并享有最终一定成 果。同时， A 、B 双方还需要到国土部门办理土地权属的变更手续， 依法将该宗地土地使用权按照合作开发协议约定分成比例变更登记 到 B 的名下。 项目开发完成后， A 企业按照所获得房屋的公允价值计算转 让土地使用权营业税、土地增值税、印花税和企业所得税。 B 企业按 照分出的房屋公允价值计算销售不动产营业税、 土地增值税、 印花税 和企业所得税并确定土地入账价值。 该方案合作双方都要视同销售， 看似没有享受税收优惠， 但 以 A 企业为开发主体转变为以 A 、B 双方合作名义上的开发主体， 符 合开发资质要求，项目经营核算以 B 企业为主，项目涉及的税金也 以 B 企业为主体计算缴纳。避免了以 A 企业名义开发带来的一系列 问题。 （二）直接转让土地使用权 假如在该项目开发过程中， A 企业不需要自用开发产品， 哪 么除联建方式外， A 企业可以考虑直接转让土地使用权给 B 房地产开 发企业，完全以 B 企业的名义立项开发销售，项目开发销售过程中 的营业税、土地增值税、印花税、企业所得税以 B 企业为主体计算 缴纳。整个开发过程能够名正言顺。 这种方式下 A 企业转让土地使用权应当缴纳营业税、土地 增值税、 印花税、 企业所得税。 B 企业应当缴纳承受土地使用权契税。 （三）以土地使用权投资 A 企业以土地使用权作为对 B 房地产企业的投资， 项目开发 以 B 企业名义立项。项目开发销售过程中的营业税、土地增值税、 印花税、企业所得税仍然以 B 企业为主体计算缴纳。 对于 A 企业的影响如下： 1.营业税： 《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业 税问题的通知》 （财税[2002]191 号）规定“以无形资产、不动产投 资入股， 参与接受投资方利润分配， 共同承担投资风险的行为， 不征 收营业税。 ”A 企业以土地使用权作为对 B 房地产企业的投资， 不用 缴纳营业税。 2. 土地增值税： 《财政部、国家税务总局关于土地增值税一 些具体问题规定的通知》（财税 [1995]48 号）第一条规定“对于以 房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价 入股进行投资或作为联营条件， 将房地产转让到所投资、 联营的企业 中时，暂免征收土地增值税。 对投资、 联营企业将上述房地产再转让 的，应征收土地增值税。” 《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的