第五章房地产价格与税收.pptx

第五章 房地产价格与税收;第一节 房地产价格;三、房地产价格的种类 （一）按房地产的实物形态不同划分 有房产价格、地产价格、房地价格、房地产价格 。 （二）按房地产交易权属不同划分 所有权价格：指交易房地产所有权的价格。 使用权价格：指交易房地产使用权的价格。 成本价：完全产权 标准价：部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处置权。 ;（三）按房地产估价目的不同划分 买卖价格：是以买卖方式收取或支付的货币额、实物或其他有价物。 租赁价格：又称租金，包括地主和房租。 抵押价格：是为抵押贷款而评估的房地产价格。考虑到贷款的安全性，比市价低。 课税价格：指政府为课征赋税，由估价人员估定的作为房地产课税基础的价格。 征用价格：为政府征收房地产补偿而评定的价格。 例：若项目的土地费5万元，建房20万元，抵押价：21万元，课税价：13万元，买卖价：30万元，征用价：27.5万元。 ;（四）按房地产交易方式不同划分 拍卖价格：指采用拍卖方式交易房地产的成交价格。（1822元/m2） 招标价格：指采用招标方式交易房地产的成交价格。（507元/ m2） 协议价格：指采用协议方式交易房地产的成交价格。（165元/ m2） ;（五）按房地产计价范围不同划分 总价格：指一宗房地产的整体价格。一般不能用总价格说明房地产价格的高低。 单位价格：指单位土地面积或单位建筑面积的价格。它可以反映价格水平的高低。 楼面地价：指单位建筑面积的土地价格。 例：1000 m2的土地300万元，则单位地价：3000元/ m2，单位楼面地价（容积率=10）：300元/ m2。;（六）按房地产价格管理目的不同划分 基准地价：是对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积平均地价。 城市基准地价：是在某一城市的一定区域内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估楚的各地价区段在某一时点的平均水平价格。 标定地价：指在一定条件下，能代表不同区委，不同用途地价水平的标志性宗地的价格。是在基准地价的基础之上，按土地使用年期、地块大小、形状、容积率???微观区位、市场行情等条件，修正评估出的具体地块的价格。 ;（七）期货价、现货价 期货价是房地产的预售价，也称楼花价格。现货价是实物房地产的交易价。期货价与现货价的关系由下式确定： 期货价＝现货价－投资利息－风险报酬。 其中的风险报酬是指预期的销售风险预期损益值。 （八）建安造价、工程造价、综合造价 建安造价是指房屋建筑安装工程费用所确定的造价。建安造价加上土地费用及房地产的开发建设费用便构成了工程造价。工程造价加上小区配套、拆迁安置等费用便构成了综合造价。;三、房地产价格的特点;四、房地产价格的构成;（二）房地产销售价格的构成;（三）房地产租赁价格的构成;（四）商品房价格的实际构成;五、国家关于开发成本的有关规定;;;第二节 房地产税收;三、税收的种类;外商投资企业和外国企业所得税 外商投资企业指在中国境内设立的中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业，其来源于中国境内、外的所得均应缴纳所得税。外国企业就来源于中国境内的所得缴纳所得税。所得税率分为两部分：企业所得税率为 30% ，地方所得税率为 3％。 按照税法有关规定，专门从事房地产开发经营的外商投资企业不属于生产性企业，不得享受生产性外商投资企业的所得税“两免三减”优惠。从事房地产开发经营的外商投资企业预售房地产并取得预收款的，当地主管税务机关可按预计利润率或其他合理办法计算预计应纳税所得额，并按季预征所得税，待该项房地产产权转移、销售收入实现后，再依照税法有关规定计算实际应纳税所得额及应纳所得税税额，按预缴的所得税额计算应退补税额。;（二）流转税;1、营业税 营业税是国家税务部门对商品流通环节的流转额和服务性业务收入征收的一种税。其纳税人为在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人。 营业税的征收对象在房地产开发经营业务中包括： ① 房地产销售收人额。凡从事房地产开发经营的单位和个人，在房地产销售后，以其销售收人额为征税对象，税率为5%。 ② 营业收入额。凡从事房地产出租业务的单位和个人，以其租金收人为征税对象，税率为 5 ％。 ③ 凡从事房地产中介服务的单位和个人，以其服务费收入为征税对象，税率为 5 ％。;2、城市维护建设税 城市维护建设税（简称城建税），是按增值税、消费税、营业税的实缴税额为计税依据，专用于城市维护建设而征收的一种税。 现行城建税的基本规范，是 1985 年 2 月 8 日国务院发布实施的 《 中华人民共和国城市维护建设税暂行条例 》 。 征收城市维护建设税的目的是为了扩大和稳定城市维护建设所需的资金来源，加强全国城市的维护建设，充分发挥城市在国民经济发展中