第五章房地产经济评价指标与评价方法.pptx

第五章 房地产经济评价指标与评价方法 ;第一节 效益和费用识别;第一节 效益和费用识别;第一节 效益和费用识别;第一节 效益和费用识别;开发项目总投资;第一节 效益和费用识别;第一节 效益和费用识别;第一节 效益和费用识别;第二节 经济效果评价指标及其计算方法;第二节 经济效果评价指标及其计算方法;第二节 经济效果评价指标及其计算方法;第二节 经济效果评价指标及其计算方法;第二节 经济效果评价指标及其计算方法;第二节 经济效果评价指标及其计算方法;第二节 经济效果评价指标及其计算方法;FIRR的计算 方法1：插值法;FIRR的计算 方法2：Excel 函数法 IRR（X:Y）;第二节 经济效果评价指标及其计算方法;第二节 经济效果评价指标及其计算方法;第二节 经济效果评价指标及其计算方法;第二节 经济效果评价指标及其计算方法;第二节 经济效果评价指标及其计算方法;第二节 经济效果评价指标及其计算方法;第二节 经济效果评价指标及其计算方法;序号;第二节 经济效果评价指标及其计算方法;第二节 经济效果评价指标及其计算方法;第二节 经济效果评价指标及其计算方法;第二节 经济效果评价指标及其计算方法;序号;第二节 经济效果评价指标及其计算方法;第二节 经济效果评价指标及其计算方法;第三节 经济评价指标计算实例;第三节 经济评价指标计算实例;;;;第三节 经济评价指标计算实例;;; 例3 某开发商以8000万元购置了一宗商业用地50年的使用权。该宗地的规划建设用地面积为5000M2，容积率为8，建筑密度为60%，建筑层数为24层，从－2～＋4层建筑面积均相等。地下两层中，－1层为车库，有供出售的100个车位，－2层为人防和技术设备用房（不可出售）；地上1～4层为用于出租的商业用房，地上5～22层为用于出售的标准层住宅。预计项目的开发周期为3年（其中准备期为12个月，建造期为24个月）；平均建造成本为1500元/M2，专业人员费用和管理费用分别为建造成本的8%和5%，行政性收费等其他费用为200万元；地价款在项目开发期初一次投入，建造成本、专业人员费用、管理费用和其他费用在建造期内均匀投入；该项目建成后，住宅的售价预计为6000元/M2，停车位售价为10万元/个；商业用房的租金在每年年末收取，第一年的年净租金收入为1000元/M2，以后每年年净租金收入的上涨率为2%；销售费用和销售税金分别为销售收入的2.5%和6.0%。开发建设贷款利率为6%，同档次商业用房的投资收益率为8%。试计算该项目的开发商成本利润率。 ;第三节 经济评价指标计算实例;第三节 经济评价指标计算实例;第三节 经济评价指标计算实例;第三节 经济评价指标计算实例;第三节 经济评价指标计算实例;;;第三节 经济评价指标计算实例;;; 例6 某开发商于2000年8月1日投资开发一专业商场，开发期为3年，平均售价为0.8万元/M2。2002年8月1日王某以1.1万元/M2的价格购买了其中50M2的店面，并向开发商支付了5万元定金，产权持有期为47年。2003年8月1日开发商交房时，王某又支付了11.5万元，余款由商业银行提供的10年期抵押贷款支付，年贷款利率为6.5%，按年末等额付款方式偿还。另外，王某与一承租人签订了一份为期10年（2003年8月1日至2013年7月31日）的租赁合同。合同规定，第一年租金为每月150元/M2，此后租金按每年2%的比率递增，每年年末一次性收取。据估算每年的平均出租经营费用为3万元。王某打算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估计为6万元。如果王某要求其自有资金在整个投资经营期的内部收益率达到12%，试计算届时最低转售单价（计算时点为2003年8月1日，不考虑装修时间和转售税费，计算结果精确到元）。;;（5）自有资金现金流量表 ，设最低转售单价为y元/M2;关于还本收益 教材P180表5-9;计算表