第二节物业设备管理.pptx

物业管理;第八章 物业基础管理;;;2021/9/7;第二节 物业设备管理 ;消防：报警系统、消防控制中心、消防水泵、消火栓、喷淋系统、自动灭火系统、防排烟系统 空调：中央空调、局部空调、混和空调 采暖：热水供暖、蒸汽供暖、热风供暖;第二节 物业设备管理 ;电梯：载人电梯、载货电梯、手扶电梯、杂物电梯 电迅和智能化系统：电话、有线卫星电视、闭路电视监控、对讲报警、公共信息服务、网络专线接入、周界防越系统、电子巡更系统、室内报警系统、车场管理系统;一、房屋附属设备设施的构成;供电设备：变压器室内 设备、配电房室内设备、 发电机组、供电线路、 楼层配电箱;供水设备：供水箱、 供水泵、小水表、 供水管网按照用途 可分为生产用水、 生活用水和消防用水 ;使用时间的不同分类 日常使用设备：给排水、供电、燃气、电梯 紧急使用设备：消防、自动报警设备 季节使用设备：供暖、供冷设备 ;一、物业设备管理的方式及组成 有分散管理和集中的专业化管理方式；由维修管理部分和运行管理部分组成 二、物业设备管理的内容 1、基础资料管理 （1）物业设备原始资料档案管理。 （2）重要设备维修资料档案。 2 、运行管理 3、 维修管理 4、设备备件管理;设备原始档案的管理 建立原始资料档案验收文件（验收记录、测试记录、产品与配套件的合格证）、订货合同、安装合同、设备安装图与建筑结构图、使用维护说明、遗留问题处理协议与会议纪要 建立设备卡片，记录有关设备的各项明细资料 设备维修资料档案的管理 报修单 运行记录 技术革新资料;设备运行管理的目的在于： (1) 确保设备安全、正常运行； (2) 及早发现设备隐患并有效排除； (3) 节约能源。是设备运行管理的重点 空调、制冷系统中，应根据实际冷负荷的变化，确定冷水机组及相应循环水泵、冷却塔风机的投入台数，提高制冷系统运行效率。并且针对不同的季节，修改温度、湿度设定值，以减少能量消耗。 公共照明系统中，高效节能灯具的使用，灯具开启的声控、光控等，都是节能的有效措施。 对于变配电、给排水、电梯、锅炉、冷水机组、热泵机组等进行日常监测，而且监测参数要有利于运行管理和机电设备维修。;（三） 物业设备管理的意义 （1）物业设备管理是人们生产、生活、学习正常进行的有力保障 （2）物业设备管理是延长设备使用寿命、保障设备安全运行的技术保证 （3）物业设备管理是城市文明建设和发展的需要 （4）物业设备管理能强化物业服务企业的基础建设;三、物业设备的保养与维修 ㈠物业设备的保养 1.日常维护保养 指设备操作人员所进行的经常性的保养工作。它主要包括：定期检查、清洁润滑，发现小故障及时排除，认真做好维护以及必要的记录等工作。 2.一级保养 是指由设备的操作人员、维修人员按计划进行的保养维修工作。它主要包括对设备的某些局部进行的解体、清洗、调整，以及按照设备磨损规律进行的定期保养等。 3.二级保养 是指设备维修人员对设备进行的全面清洗、部分解体检查和局部修理、更换或修复磨损零件，使设备能够达到完好状态的保养。 4.设备查检 是指根据要求利用检测仪器、设备或人的感觉器官，对某些关键部位进行的检查。;三、物业设备的保养与维修 ㈡物业设备的维修工程 1.零修维修工程 是指对设备进行日常的保养、检修，以及为排除运行故障而进行的局部修理 2.中修工程 指对设备进行正常、定期的全面检修，部分解体修理和更换少量的零部件，保证设备能够恢复、达到应有的标准与技术要求，使设备正常运转。更换率一般为10％～20％。 3.大修工程 是指对设备定期进行全面检修、全部解体，更换主要部件或修理不合格的零部件，使设备基本恢复原有性能。更换率一般不超过30％。 4.设备更新与技术改造 是指在设备使用达到一定年限以后，针对其技术性能落后、效率低、能耗大或污染日趋严重等情况，通过更新设备，提高和改善设备的技术性能。 5.设备日常零星维修保养工程 是指对设备进行日常的保养、检修及排除运行故障进行的修理。 ;三、物业设备的保养与维修;三、物业设备的保养与维修;修理周期和修理周期结构;维修养护计划的种类;3、物业设备的保养与维修要求; 设备备件管理保证规格、品种、质量，并且及时、经济、合理的备件供应，是设备维修工作顺利进行的物质基础和后勤保障。 ㈠设备备件的种类 根据设备备件用途的不同，分为以下四类： 1.常用备件。即设备维修工作中经常使用、需要数量大的零配件。 2.易损备件。即在设备运行中工作频繁、容易磨损或损耗的零部件。 3.事故备件。即为防止设备的关键部位发生故障造成停机而准备的替换零配件。 4.修理备件。即在设备修理中按规定需要定期更换的零配件或成套配件。; ㈡设备备件管理的内容 1.