第二部分筹建设立和筹资环节.pptx

房地产行业概述及开发流程;房地产行业概述及开发流程;2、经营成果核算离不开重要工具----- 房地产行业会计是在城市建设综合开发、土地有偿使用和住房商品化经济条件下，为适应房地产企业经营管理需要而发展起来的一门专业会计。目前大部分使用的是1993年财政部颁发的《房地产开发企业会计制度》（财会[1993]2号），部分财务素质较好财务人员开始使用2006年财政部颁布的《企业会计准则》（财政部令第33号）。; 3、房地产中商品房开发主要工作流程 ; ; ;筹建环节;1 财务和税法上如何划分筹建期间？（1）财务上对筹建期间划分，会计制度暂无明确规定。 [财务上筹建期划分] 财工字［1995］223号第1条： 中外合资、合作经营企业：自签订合同之日起至企业开始生产经营（包括试生产、试营业）为止期间为筹建期。 外资企业：自我国有关部门批准成立之日起至开始生产经营（包括试生产、试营业）为止期间为筹建期。 结合上述规定，内资企业财务上，应以实际有了生产、销售、提供劳务或其他经营行为之日为“开始生产、经营”之日即筹建期结束。;（2）税法上企业筹建期间结束以什么为标志？ 总局目前尚无明文规定，应以各省级税务机关规定为准。 辽宁参照法规： 辽地税发[2011]16号 2011-3-9 以纳税人正式取得的工商营业执照上标明的设立日期为企业筹办期结束。 2 筹建期间发生的开办费如何进行会计处理？ 【核算内容】《企业会计准则—应用指南》: 开办费包括人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费及不计入固定资产成本的借款费用等内容。 【科目设置】根据《企业会计准则——应用指南》附录（财会[2006]18号）中“管理费用”核算内容可知，开办费会计处理上不再作“长期待摊费用”或“递延资产”，而直接将其费用化，统一在“管理费用”科目核算，发生时直接计入“管理费用—开办费”。;3 筹建期间发生的开办费支出税法上如何进行税前扣除？ 新税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费用，企业可在开始经营之日的当年一次性扣除，也可按新税法有关长期??摊费用规定处理（即自支出发生月份次月起，分期摊销，摊销年限不低于3年），但一经选定，不得改变。（国税函[2009]98号和企业所得税法实施条例第70条) 税法方面，如何确认开始经营年度？ 总局2010年9月7日答疑：房地产企业开始经营年度为开始计算损益年度，不是营业执照日期也不是取得第一笔经营收入日期。 ;4 筹建期间发生的业务招待费等三项费用如何处理？ 国税发[2006]31号第8条：新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可向后结转，按税收规定标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。但总局公告2011年第2号（2011-1-4）规定，此文件目前已全文废止。 取代上述文件的是国税发[2009]31号，该文件出台后，对企业筹办期间发生筹办费支出中广告费、业务宣传费和业务招待费支出没作出相关规定，对此期间发生相关费用支出企业应如何处理？ 【法规】：企业在筹建期间，发生的与筹办活动有关的业务招待费支出，可按实际发生额60%计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除。企业筹建期间，发生的广告费和业务宣传费，可按实际发生额计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除。（总局公告2012年第15号 ） ;按有关规定具体又指什么呢？ 总局对此无明文规定。但总局所得税司在“纳税人不可不知的所得税新政”文章中作出过相关说明，内容如下： 企业在筹办期发生的包括业务招待费、广告费和业务宣传费等费用，属筹办费范畴，根据国税函[2009]98号规定，企业可选择经营开始年度一次性摊销或平均三年摊销。由于《实施条例》对上述费用扣除时有限定性规定，企业生产经营开始后，其按国税函[2009]98号规定摊销的筹办费中的业务招待费、广告费和业务宣传费数额，加上当年度发生的业务招待费、广告费和业务宣传费之和，作为该年度业务招待费、广告费和业务宣传费总额，按《实施条例》有关规定计算扣除。;【结论】：筹建期间发生的业务招待费支出计算中应注意： 情况一、企业选择经营开始年度一次性摊销筹办费的，应分段计算。首先计算筹建期间发生的税法允许列支的业务招待费即该期间实际发生额60%。其次计算经营开始年度非筹建期间发生的税法允许列支业务招待费，即经营开始年度非筹建期间发生额60%与收入5‰比较，计算两者中较低者即税法允许列支数额。最后将两段计算的税法允许列支业务招待费数额相加，作为该年度税法允许列支总数额，差额部分作纳税调增处理。 情况二、企业选择自支出发生次月起平均三年摊销筹办费的，摊销的业务招待费数额应与当年度发生的业务招待费之和的60%与当年