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城中村改造项目投资估算与资金筹措
1.1 投资估算
1.1.1 编制范围
本项目位于市清城区,拆迁征地总面积为418.3亩(278868.83m2),安置区建筑面积259278.67 m2,安置农民650户;农贸市场建筑面积:27600m2;小学建筑面积:10586m2;幼儿园建筑面积:1530m2;道路改造面积:1350m×30m;水渠面积:900m×11.85m;商品房建筑面积:898730.41m2 。
安置区建设分二期进行:
安置区一期建设工程为:新二村、新三村(4#、5#、6#楼),建筑面积64646.64 m2。其中:4#楼建筑面积:13894.38m2;5#楼建筑面积:15092.11 m2;6#楼建筑面积:28813.89 m2;地下室建筑面积:6846.26 m2。
安置区二期建设工程为: 新四村(7#、8#、9#、38#楼),建筑面积50005.54 m2。其中:7#楼建筑面积:13688.96 m2;8#楼建筑面积:17040.30m2;9#楼建筑面积:13447.11m2;38#楼建筑面积:505.58m2;地下室建筑面积:5172.95m2;新四村区内的道路2038.42 m2及绿化3067m2。新一村(12#、13#楼),建筑面积16734.10 m2。其中:12#楼建筑面积:8068.16m2;13#楼建筑面积:6166.10m2;地下室建筑面积:2491.80m2。31#楼建筑面积:17413.73m2、32#楼建筑面积:33731.03m2、33#楼建筑面积:59630.83m2。总建筑面积:182515.23m2。
道路改造面积:1350m×30m;水渠面积:900m×11.85m;新二、三村区内道路3722 m2及绿化3046m2;新十一村区内道路7268m2及绿化5946m2。
商品房开发区建设工程分三期滚动开发:
商品房开发区一期开发工程:新十一村建筑面积合计107633.8 m2,农贸市场建筑面积:27600m2等,总计135233.80m2等,道路30313m2及绿化24801m2。
商品房开发区二期开发工程:建筑面积294082.71 m2,区内道路28565m2及绿化23371m2。
商品房开发区三期开发工程:建筑面积497013.90 m2,区内道路28565m2及绿化23371m2。
项目主要针对拆迁安置、旧城改造、商品房开发的需要进行建设,投资估算编制范围包括土地平整、安置建筑物、商品房开发及公共配套四部分。
本报告分别对安置区一期工程、二期工程、三期工程,商品房开发区一期工程、二期工程、三期工程进行投资估算和资金筹措分析。
1.1.2 编制依据
1、《投资项目经济咨询评估指南》(中国国际工程咨询公司);
2、《建设项目经济评价方法与参数的通知》(第三版)(国家发展改革委、建设部);
3、 本项目建设方案工程内容;
4、《建设工程工程量清单计价规范》GB50500-2003;
5、《广东省建筑工程计价办法(2006)》和《广东省建筑工程综合定额(2006)》(粤建价字[2005]145号);
6、《广东省装饰装修工程计价办法(2006)》和《广东省装饰装修工程综合定额(2006)》(粤建价字[2005]146号);
7、《广东省安装工程计价办法(2006)》和《广东省安装工程综合定额(2006)》(粤建价字[2005]147号);
8、《广东省市政工程计价办法(2006)》和《广东省市政工程综合定额(2006)》(粤建价字[2005]148号);
9、《广东省园林建筑绿化工程计价办法(2006)》和《广东省园林建筑绿化工程综合定额(2006)》(粤建价字[2005]149号);
10、2010年第4季度地区建设工程材料市场价格;
11、项目建设单位提供的有关资料。
1.1.3 编制说明
1、采用人民币为估算币值。
2、建安工程费参照市同类工程采用单位指标估算。
3、工程建设其他费用估算。
(1)土地费用:本项目为农民拆迁安置房建设与商品房开发项目,土地取得费用包括征地、拆迁费用等,根据项目情况及建设单位提供的相关资料,土地费用按500元/平方米估算:
安置区一期建设工程用地:10854平方米,土地费用为:543万元;
安置区二期新四村建设工程用地:3480.24平方米,土地费用为:2625万元;
商品房开发区一期建设工程用地:43191平方米,土地费用为:2160万元;
商品房开发区二期建设工程用地:10625平方米,土地费用为:6375万元(含征收农民的实业用地,均价按600元/平方米估算);
商品房开发区三期建设工程用地:176733平方米,土地费用为:10604万元(含征收农民的实业用地,均价按600元/平方米估算);
(2)工程勘察费:根据建设部《市政工程投资估算
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