城中村改造项目投资估算与资金筹措.doc

城中村改造项目投资估算与资金筹措 1.1 投资估算 1.1.1 编制范围 本项目位于市清城区，拆迁征地总面积为418.3亩（278868.83m2），安置区建筑面积259278.67 m2，安置农民650户；农贸市场建筑面积：27600m2；小学建筑面积：10586m2；幼儿园建筑面积：1530m2；道路改造面积：1350m×30m；水渠面积：900m×11.85m；商品房建筑面积：898730.41m2 。 安置区建设分二期进行: 安置区一期建设工程为:新二村、新三村（4#、5#、6#楼），建筑面积64646.64 m2。其中：4#楼建筑面积：13894.38m2；5#楼建筑面积：15092.11 m2；6#楼建筑面积：28813.89 m2；地下室建筑面积：6846.26 m2。 安置区二期建设工程为: 新四村（7#、8#、9#、38#楼），建筑面积50005.54 m2。其中：7#楼建筑面积：13688.96 m2；8#楼建筑面积：17040.30m2；9#楼建筑面积：13447.11m2；38#楼建筑面积：505.58m2;地下室建筑面积：5172.95m2；新四村区内的道路2038.42 m2及绿化3067m2。新一村（12#、13#楼），建筑面积16734.10 m2。其中：12#楼建筑面积：8068.16m2；13#楼建筑面积：6166.10m2；地下室建筑面积：2491.80m2。31#楼建筑面积：17413.73m2、32#楼建筑面积：33731.03m2、33#楼建筑面积：59630.83m2。总建筑面积：182515.23m2。 道路改造面积：1350m×30m；水渠面积：900m×11.85m；新二、三村区内道路3722 m2及绿化3046m2；新十一村区内道路7268m2及绿化5946m2。 商品房开发区建设工程分三期滚动开发: 商品房开发区一期开发工程：新十一村建筑面积合计107633.8 m2，农贸市场建筑面积：27600m2等，总计135233.80m2等，道路30313m2及绿化24801m2。 商品房开发区二期开发工程：建筑面积294082.71 m2，区内道路28565m2及绿化23371m2。 商品房开发区三期开发工程：建筑面积497013.90 m2，区内道路28565m2及绿化23371m2。 项目主要针对拆迁安置、旧城改造、商品房开发的需要进行建设，投资估算编制范围包括土地平整、安置建筑物、商品房开发及公共配套四部分。 本报告分别对安置区一期工程、二期工程、三期工程，商品房开发区一期工程、二期工程、三期工程进行投资估算和资金筹措分析。 1.1.2 编制依据 1、《投资项目经济咨询评估指南》（中国国际工程咨询公司）； 2、《建设项目经济评价方法与参数的通知》（第三版）（国家发展改革委、建设部）； 3、 本项目建设方案工程内容； 4、《建设工程工程量清单计价规范》GB50500-2003； 5、《广东省建筑工程计价办法（2006）》和《广东省建筑工程综合定额（2006）》（粤建价字[2005]145号）； 6、《广东省装饰装修工程计价办法（2006）》和《广东省装饰装修工程综合定额（2006）》（粤建价字[2005]146号）； 7、《广东省安装工程计价办法（2006）》和《广东省安装工程综合定额（2006）》（粤建价字[2005]147号）； 8、《广东省市政工程计价办法（2006）》和《广东省市政工程综合定额（2006）》（粤建价字[2005]148号）； 9、《广东省园林建筑绿化工程计价办法（2006）》和《广东省园林建筑绿化工程综合定额（2006）》（粤建价字[2005]149号）； 10、2010年第4季度地区建设工程材料市场价格； 11、项目建设单位提供的有关资料。 1.1.3 编制说明 1、采用人民币为估算币值。 2、建安工程费参照市同类工程采用单位指标估算。 3、工程建设其他费用估算。 （1）土地费用：本项目为农民拆迁安置房建设与商品房开发项目，土地取得费用包括征地、拆迁费用等，根据项目情况及建设单位提供的相关资料，土地费用按500元/平方米估算： 安置区一期建设工程用地：10854平方米，土地费用为：543万元； 安置区二期新四村建设工程用地：3480.24平方米，土地费用为：2625万元； 商品房开发区一期建设工程用地：43191平方米，土地费用为：2160万元； 商品房开发区二期建设工程用地：10625平方米，土地费用为：6375万元(含征收农民的实业用地,均价按600元/平方米估算)； 商品房开发区三期建设工程用地：176733平方米，土地费用为：10604万元(含征收农民的实业用地,均价按600元/平方米估算)； （2）工程勘察费：根据建设部《市政工程投资估算