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兰乔国际城定位研讨;目录;第一部分:市场分析;一、当前情况下谁是购房者?;(1)、刚性的首次置业者:
买房是为了让自由有安全感,也是对家庭责任感的体现。
刚性购房者的购房心里:
也许这不是买房子的好时机,但却是我需要买房子的时机。
他们是中小型户型的主要买家。;(2)、长期对某一区域关注的人:
长期居住在某一区域,对区域的情况非常了解,对该区域过去几年中,价格的变化及什么样的房型更适合自己了如指掌。
这些人以提高生活品质,以投资自用为主,兼有改租为买的首次置业者。;(3)、长期的理性投资者:
购买目的: 1、对抗通胀
2、套股按楼
3、对未来充满信心
他们是目前豪宅的主要买家
;二、为什么?;数据来源:西安房地产信息数据研究中心
2008年1月城南住宅各面积段销售套数分部
50㎡以下: 18%
50-70㎡:16%
70-90㎡:14%
90-110㎡:24%
110-130 ㎡:13%
130-144㎡:5%
145-180㎡:8%
188-220㎡:2%
260㎡以上:0%
50-110㎡:占总成交的72%.;深圳市2008第二周销售排名 ;从上表可看出:
成交量排名前5名的套均面积
一方面是大户型197.42平米
一方面是60-80平米的中小紧凑型户型
总结:
在现阶段市场理性期,需求量最大的还是中小户型。;结论:
假如在理性的的市场环境下,首次置业者反而是市场主力购买者。
兰乔国际城:
从规避市场风险的角度来看,应该将主力客户群定位为首次置业者及对未来充满希望人群.
;第二部分:兰乔国际城项目定位分析;一、地理位置优劣势分析;;西安房地产发展走势——向南
长安区于2002年9月16日撤县设区,被称之为“西安的后花园”,是西安重心南移的大后方。目前长安区已是新兴的住宅新板块。;新区的地块优劣势:
优势:
城市规划道路状况优良
环境好
居住人层次素质较高
未来发展前景明朗
劣势:
周边城市配套不完善
区内交通差;处在传统老城区的兰乔国际城地块:
优势:
地??概念
城市配套设施齐全
教育齐全,学校可选性多
区内交通方便
人气旺盛
未来规划(南有酒店、办公区域)
劣势:
文明程度差
周边居住混乱
路面狭窄;根据地理位置优劣是分析总结:
1、老城区的劣势决定了目前不能够吸引来自西安买豪宅的客户
2、现阶段对于来自西安的中产主流客户也没有吸引力;二、产品形式分析;
1、豪宅(别墅、低密度住宅、城市豪宅)
2、主流住宅(容积率3左右,两房90—100之间,三房120—140之间,大部分二次置业者,以提高生活质量为目的,对购房没有紧迫感)
3、中小户型社区(首次置业者,以解决基本居住为目的,以两房为主(面积约60—80之间),三房为辅(面积约95—115之间);本地块能否建豪宅?
老城区豪宅:
市场特征:
客户以本区域内的客户为主,对区域外的高端客户缺少吸引力。
市场条件:
区域内经济发达,普遍藏富于民,拥有一定数量的潜在客源。
长安区的现实情况:
经济落后,高端客户的资源有限。;结论:
本地块做豪宅,本地缺少消费力,对区域外的西安市城区高端客户没有吸引力。;本地块能否做传统的主流住宅?(90-140㎡);结论:
西安城区主流产品供给量大,客户挑选余地大,这类客户具有相对较强的经济实力,对地理位置\区域社会形象有一定的要求。在近几年,该客户群不会大规模的去韦曲购买城市主流住宅.
所以,兰乔国际城1--2期,不要大规模提供城市主流住宅产品.;该地块能否做纯粹的中小户型社区?
市场特征:
主要以区域外的,来自主流城区的客户为主力客户。
长安区老城区的本地消费者不是主流客户的原因:
老城区的社会结构稳定,生活状态稳定。
◎家庭人口数量比主流城区的户均人口偏多。
◎机关、企事业单位大多数人已经通过分房、福利房等基本解决了居住问题
◎提高居住品质的需求大于满
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