西城品阁广告整合推广策略.pptx

; 为溢价而来！ 为品牌而来！ 小楼盘大焦点，小户型大出味， 小空间大生活，小投入大享受！; 寻找价值 地产有牛市也有熊市 政策有宽松也有高压 购买不再是住租之别;;;宝安，未来深圳最具钱景的区域 1、中国经济观察报披露惊人内幕------根据深圳城市发展战略报告,南山及宝安将继续填海160平方公 里,政府有意将深圳中心区最终迁入西部。 2、随着宝安新中心区与西乡中心区的合并规划,深圳最大 的中心区诞生了,107国道南北两个区域形成对峙。 3、根据广东省双子座的发展考虑，宝安将成为广州和深 圳财富动脉线上的关键点。深圳作为滨海城市，西岸是国际深圳都会和滨海融合得最好的区域。 4、西部通道贯通了,深南大道与宝安大道直达了,广深沿江高速启动了,地铁1号线延长了,地铁10号线规划了,路网 改变了传统的行为观与价值观。 5、依托于传统的产业优势与商业集群,借助不断加快的城 市化步伐,宝城越来越受到广大置业者的青睐。 结论:面对西岸空前的舆论压力与现实竞争,西城品阁如何从重兵包围中脱颖而出?;城市向西: 群雄并起，三国争霸 1、由于关内地产价格不断走高,龙岗主城远离特区,布吉无 法解决交通软肋,借助宝安国际规划布局,城市置业西进的潮流优势明显。 2、广义的宝安地产,已经形成了宝安主城区与街道区同步 发展的局面。其购买的半径逐步向特区与东莞扩大； 3、宝安主城区的地产呈现出中心片/宝城片/西乡片三足鼎 立的局面,价格不断拔高,产品不断创新,形态应有尽有。 4、深圳投资客户与境外资本投资呈现前所未有的流动性, 跨区域\跨产品形态投资成为主流。 结论：类比中心城的空城现状,西乡楼盘价格透支事实,理性的投资者或置业者会更加趋同于宝城片今天的成熟与增值的潜力。 ;;截止到2008年9月18日, 根据深圳国土局公布的官方数据, 宝安地产当日的新房成交价为18431元/平米. 除去高端项目的拉抬与当日成交的偶然性, 宝安楼市已经出现了有价无市的观望气息. 本项目以酒店公寓入市, 不仅会面临中粮卡罗社区及??界宫寓的竞争, 更会面对宏发/龙光写字楼项目的分流, 还要应对招商等潜在的旧城改造项目的冲击. 机遇与风险并存,我们何去何从? ;面对诡秘多变的市场，我们仍然要保持清醒： 宝城中心的小户型仍面临全城竞争。 ——因为我们不仅满足于100%销售， 还要卖出好价钱， 卖出品牌， 卖出社会影响力！; 我们有什么，可以卖什么？ 从产品档案说起—— 位置:宝安新安片区前进路与新安路交汇处（天虹后侧） 规模:用地面积6617平米,建筑面积20104平米; 构成:T字型布局,8层417套，独立广场+阳光天井; 商业:1层独立街铺,面积1399平米; 产品:建筑立面尊贵而质感; 3.3米挑高空间, 24—43平米公寓及1房，约82平米复式2房； 车位:地表55个,地下50个,比例大约为1:4; 附加：品牌物管或顾问+精装修个性套餐。 ——以上选自《西城品阁招标书》; 小卖点不能构成大买点 卖地段？如何在西岸与深圳最大的中心区中脱颖而出； 卖规模？宝安早已进入大盘时代,小盘规模不构成买点； 卖户型？旧楼改造，挑高有限，错层时代我们如何说； 卖广场 ?许多大盘的示范区远胜于我,很难有说服力; 卖品牌？前有澎泊后有招商金地,我们有绝对优势吗; 卖模式？酒店公寓/商务公寓/服务公寓等,如何突围； 卖USP？规模限制，几乎没有…… 关键的问题在于—— 我们必须找到需求的主体及如何说！;;从区域的角度看需求的主体—— 1、企业白领及工厂中高层管理人员 2、宝安本地年轻居民 3、宝安本地公务员 4、SOHO办公一族 5、生意人 6、企业团购安排员工 7、深圳投资客及境外资本财团多套购买;1、希望就近上班、经商、就近城市，便捷而主动 2、生活、工作一体化，大部分属于过渡或投资 3、看好宝安地产发展及地铁拉动力 4、看准现实的租赁市场及项目升值潜力 5、企业购买用于安置员工或老板的情感购买 6、很城市，很好用，低门槛投入 结论：他们与宝安有着千丝万缕的联系，或生意关系、或投资关系、或生活关系、或情感关系，从某种意义上说，他们具有城市中心情结。;对自住客：最城市，最快捷，最省心，最多变 对投资客：投入少，升值快，租金坚挺,转手高回报 对商务客：有面子，很方便，省却花高价去写字楼;;只有高形象才能支撑高价位。 因此，我们应该—— 既立足片区，又高于片区； 既立足基础人群，又进行情感引导。