营销策划商业街角度营销内江东兴老街老仿古商业街商.pptx

新城里的老街 商业传播文明 ;老街运作的总体思考：城市、发展、文明;壹 \【东兴老街】目标定位;东兴老街地处内江市主城区东南，据清同治本《内江县志》记载，东兴老街属内江城外1 2街中的下东街，系北部进城的水陆交通要道和新兴商贸口岸，为内江历史文化的缩影，是目前内江城区唯一保护较为完整的老街。现存东兴老街、横街、三圣宫，属典掣的清代建筑，街道全长2 5 o米，占地2 5亩，有建筑物15062方米，其中：住宅办公用房6 5 4 6平方米，营业用房8 516平方米。沿街为串架结构房屋，条形和四合院式布局，前面临街以铺面为主，后部为住宅。铺面以经营茶馆为主，人气较旺，另有餐馆、日杂百货铺和川剧座唱等。清代举人朱襄虞、朱寿朋，秀才王运俞2座宅院保存较为完好，沉积了一些传承内江历史文脉的元素，呈现出现代城市中少有的民俗文化景观，是东兴城区比较繁华的商业??岸。;东兴老街由于年久失修，功能不齐，存在较为严重的安全隐患。为传承城市文脉，消除安全隐患，内江市、区两级政府决定对东兴老街实施改造。;老街未来;【东兴老街】定位的历史溯源;谁来决定未来？;政府导向 弘扬保留老街文化，将东兴老街打造为内江新八景之一，成为东兴区新城建设发展的样板与示范，打造内江文化建筑地标，彰显城市人文特色。 土地特质 古代商贸繁华口岸，百年历史积淀，现代东兴区新城桥头堡。 产品打造 尊重老街历史风骨，以明清风格建筑集群打造内江前所未有的高品质文化地标。 4、市场需求 内江本地常年的低水平开发，让真正的高端市场需求长期被压抑，尤其是中高端商业的匮乏和散布，让内江的商业品质长期落后甚至低于同级别二级城市，高端市场的空白为本项目不大的体量相对提供了巨大的市场需求。;项目目标定位;我们要做一个高格调、有文化、有质感、立体型高端人群长期扎堆、中端人群经常光顾老百姓乐于游玩的城市品位与格调的风尚聚场。打造一幅当代优雅版的清明上河图！;贰 \【东兴老街】功能定位;项目功能定位;商业形态;参照成都成功的仿古商业的成功案例可以发现： 此类商业都是以休闲为核心业态， 无论是餐饮、娱乐、零售都被冠以了浓郁的休闲气质。 内江与成都文化一脉贯通，追求闲情逸致是具有文化特征商业的核心气场。 而最终根据其不同的品质定位形成在客户档次上的差异。 在区位差异不大的情况下，品质最高的商业也相应获得了最高的租金回报。;根据本项目的目标定位思路， 结合宽窄巷子等文化商业典范的业态设置。 我们认为：如同宽窄巷子一样，老街原有的民俗和传统商业业态应当成为休闲的背景、场所的气质，消费的点缀，而不是主题。 老街应当成为站在传统的背景下，体验当代商业文明、国际时尚、生活方式的消费平台。 商业的主题应当是：以休闲为核心的，符合现代需求、具有时尚气质与文化特色的餐饮、娱乐，休闲商业。;项目商业功能定位 内江首席 高端餐饮文化休闲商业街;【东兴老街】 内江高端人群餐饮、休闲、交际的优雅平台。;【东兴老街】 内江小资的美食新天地，都市新锐的休闲舞台;【东兴老街】——内江新八景 内江人的市内旅游胜地，历史文化商业名片;【东兴老街】 内江接轨国际潮流的窗口，展示本土文化的T台;项目商业功能布局;叁 \【东兴老街】营销推广;【东兴老街】整体营销理念;商业率先启动宣传招商，蓄势销售。 低层院馆销售首发，迅速回收部分现金流。 高层住宅后发入市，充分实现溢价。;高端项目的操作，需要高端资源的匹配。 高端住宅主要是取决于硬件品质，而高端商业不仅取决于硬件品质，更取决于对高端资源的整合和利用。 对于本项目，商业运作的成功不仅是项目成功的关键，更是城市旧城改造战略，城市文化名片打造，商业传播文明的关键！ 本项目作为市政府重点项目，由于建设规模较小，总销售额也较低，却承担着巨大的城市责任和社会效益。因此，本项目要想成功操作，不仅取决于自身品质的打造，还要充分整合各种商业、品牌资源，尤其是需要政府资源及其政府所拥有的公共资源的支撑，才能真正实现既定目标定位。;运作要点：;线下策略：政府资源运用+高端资源引入+USP活动;思路一： 传统的楼内摊位式市场带租约销售使用权。该方法可快速回笼资金，但是其最大的负面影响是今后经营难以为继，因租金较贵有可能门庭冷落，最后导致投资者的利益无法得到保障，市场形象不佳，给开发商品牌及项目今后运营带来负面影响。 思路二： 将规划的农贸市场改为超市，由商家自行经营，并开辟农贸区提供生鲜产品。这样做的有利之处是可有效保证项目品质和后期经营，并且可以农贸区可解决大量民众生计，但是前期经营困难须由开发商补贴等方面向政府要优惠政策。不利之处是开发商短期内无法收回资金，产生资产挤压。 思路二： 结合一、二思路操作，有利之处是可兼顾以上，但不利之处是与超市经营者