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咸阳北安村项目定位开发策略
2010年3月;目 录: ;第一部分 市场分析; 3月“小阳春” 房价持续增长 金融危机
渐行渐远 经济基本面整体平稳 楼市回暖……
; 国4条、11条 上调准备金率 7折利率取消 两会召开 楼市成交量下跌……
;新咸阳的城市发展规划——拉开骨架:东连南拓西进,全面与西安相融;;;商品住宅价格涨幅预计将超过7%,进入发展“快车道”;这种变化产生的结果,一个刺激新的消费,挖掘新的购买力,也就是将加速换房的进程,让原来已经有房的人住上好房子;另一个是房地产开发理念和运作模式要发生根本性的改变。;品牌成为重要竞争点
大牌组合运营
规划起点高,自成一格
产品线长、产品丰富
开发周期长、产品品质较高
景观环境优美
配套设施齐全(星级会所、国际化教育、智能化数字系统)
服务功能完善(星级物业服务、人车分流、安全服务功能等)
;综合咸阳的发展,在调研中,与本案的条件大体一致,我们针对“华泰·世纪华苑、丽彩怡和润园、中宏星苑、奥园、金泰·丝路花城、国润·翠湖、日月星城、芙蓉佳苑”等具有一定代表性的项目进行分析。 ;市场分析——主要竞争对手分析;;;金泰·丝路花城——53万平米有品温泉小镇; ;硝烟弥漫 竞争激烈
项目突围?;突出区域优势概念
产品户型进行创新设计
商业在社区配套的基础上,强调区域特性
;打造舒适性主题复合产品(住宅+商业);第二部分 项目定位;项目定位——区域扫描;地处城市中心和城西板块结合处。;沣渭新区成立
世纪大道形成城市南移,对客户形成巨大吸引;地块现状;本体;早期发展目标:;再看
这个地段的产品
卖给谁?;打算购买房屋的面积;职业;65—85%
项目周边居民长居
人口周边企事业单位
员工、私营业主、泛
公务员;本区域客户特征:; 这些客户,他们爱面子,不想多花钱,对产品功能要求还要高,追求性价比!;项目总体开发理念思考;;;;城之央 · 70万平米国际生活城 ;案名建议——;都市U生活;“都市U生活”的核心内容;;;;;;;;产品定位——整体布局规划;;建筑 —城市形象,地标建筑;;注重细节;人文关怀通过细节传达;第三部分 开发策略;;;发展策略—产品打造策略—住宅;户型配比建议;户型设计构想;96㎡ 2房+1房;容积率不变的情况下,通过赠送面积,增加实际建筑面积(变相提高容积);创新方式;营销攻略;沿街景观效果示意;室外洽谈景观体验区;进入售楼部沿途体验;细节示意2;警示标识;鹅卵石与天然石材尽显宅间路的朴实与返璞归真。;体验营销:二 会所体验;商业会所既是对居住价值的引导又是对生活便利性的保证;样板间的主要目的:
一、展示项目形象,说明项目所要表达的生活理念
二、充分发挥项目户型的优势、规避劣势
三、作为最佳销售道具,调动客户的购买积极性;样板房(一期)现代风格
;样板房(一期)美式风格
;样板房(一期)中式风格
;;经理人卖楼;渠道销售——重中之重;销售经理 1名;行销军团,定点拦截;行销纵队人员设定:
常设固定人员6名,全面出击重点区域(市场/商圈/社区)和重点楼盘。
前期全面铺点展开期,机动抽调案场置业顾问一个组(3名)作为行销别动队。
前期铺点完成后,随着广告推广的全面展开,组建销使别动队进行密集目标区域扫荡。
行销纵队工作方式:
1、派单(在整案形象提升确定后进行派单)
2、客户截留;活动时间:配合各个重要宣传节点/日常维护
活动目的:保持项目的持续关注度、利用老客户渠道促进成交
活动方式:老业主联动/节日礼包大赠送/短信温馨提示
针对客户:项目前期已成交、已登记客户(未成交)、桑弧客户资料库;中华国际城;行成于思
功见于行
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