镇江谷阳湖小区项目营销策划提案.pptx

镇江谷阳湖小区项目营销策划提案 敬呈：镇江市兴城建设开发公司 引 言 镇江，一座具有三千年历史的江南名城，具有值得称耀的文脉…… 谷阳湖小区项目，镇江本土实力开发商在此打造的纯别墅项目…… 她将成为这座城市的“珍稀”，值得我们所有人珍惜。 丹徒，一块风景宜人、上风上水的宜居佳地，具有美好的未来规划…… 4 STEP1：我们对于这块土地的认识。 STEP1：我们对于项目区位的认识 5 位于镇江丹徒版块，目前本市别墅开发最佳区域 本项目位于镇江市丹徒住宅板块，板块在区域上具有以下特点： 距离镇江市中心约30分钟车程，远离城市喧嚣，适宜开发别墅项目； 抵达市区主要地区的道路便捷性良好，南徐大道、312国道、润州路等道路大多为快速干道，可方便到达。 6 紧靠南山风景区、自然人文资源优势明显 本案紧邻18平方公里南山国家森林公园，名胜林立，另有规划中蛋山生态园、白龙潭度假休闲区，龙脉团山历史文化园三个公园环绕。 南山招隐寺 听鹂山房 春赋池 7 镇江4大居住板块之一，丹徒自然资源最好 丹徒新区板块 学府板块 焦山板块 南徐板块 学府板块与焦山板块为早期开发较多的板块，交通、生活配套已比较发达，但是整体品质不高，且受到工业园区影响； 南徐版块交通相对优越，但自然环境相比丹徒相对缺乏，缺少湖景水系等资源； 丹徒版块虽然较为偏远，但凭借出色的自然资源，远离城市喧嚣，满足第二居所要求； 与其他区域相比，丹徒版块更加适宜别墅项目的开发。 板块 环境 交通 资源 丹徒 靠近南山景区，生态环境优越 道路规划完善 自然资源丰富，水系丰富 南徐 靠近南山景区 南徐大道 缺少水系、坡地等自然资源 焦山 有焦化厂影响 较为便利 早期盘聚集，临焦山长江 学府 有丁卯工业园区影响 离市中心较近 教育资源丰富，相对成熟区域 8 低容积率，可塑造品质较高的别墅产品 9 周边配套可以基本满足生活需求 丹徒实验学校 大型超市 星级酒店 周边生活配套 1 周边生活配套 2 周边生活配套 3 10 历史悠久的江南名城，贯穿南北的中枢地带 丹徒新区内，距离镇江市中心约30分钟车程 土地平整开阔，区域内自然资源丰富，具有独特的湖景资源 周边配套可以满足基本生活需求 新区内道路系统完善 整个丹徒新区将成为镇江未来发展的重点 1.0容积率，适宜开发联排、双拼类别墅产品 小 结 11 STEP2：我们对于目前市场的认识 12 土地市场回顾 2008年，镇江共出让土地2298亩，成交均价为146.67万元/亩，成交量较2007年减少9.7%，成交均价上涨92%。通过对比三年来镇江土地市场的成交数据可以发现，自2006年以来，镇江土地市场成交量呈逐年减少的趋势，而土地成交均价总体呈上升趋势。 2008年土地成交价格上升尤为明显，其主要原因是由出让地块用途结构变化导致的。 本年度城镇住宅、商务金融及公共设施用地占据59%的市场份额，而商住用地和商务金融用地占12%。土地用途决定土地价值，因此镇江土地市场价格上升明显。 13 整体市场供求分析 2008年镇江市区供18782套，供应面积214万方，同比减少6.52%，市区销售11818套，销售面积135.10万方，同比减少29.86%。年度供销比达到1.58，呈供大于求态势。 2008年镇江市区商品房成交均价为4023.65元/平方米，较2007年的3534.41元/平方米增长515元/平方米。 商品房成交均价增幅为14.68%，成交均价呈同比上升趋势，但增幅较2007年明显回落，与供求比关系变化相一致。 镇江市房地产市场从2003年至2007年供求走势持续上升，但2008年经历了首次下滑。成交量下跌明显，整体市场供过于求。同时，由于商业产品及别墅产品的拉动，整体商品房成交均价随保持了一定的增长，但增长幅度与2007年相比明显回落。 14 2008年，镇江别墅市场全年供应总量达到21.98万方，连续三年供应增长； 与此同时，全年成交量仅为9.04万方，低于去年全年消化水平的50%，成交总量甚至低于2006年；全年供求比约为2.43：1，供过于求明显； 日期 2006年 2007年 2008年 批售量（万㎡） 14.3 16.1 21.98 备案量（万㎡） 10.6 19.2 9.04 成交均价（元／㎡） 4329 5150 5200 批售比 1.34:1 0.83:1 2.43:1 别墅市场供求分析 15 月份 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 批售量 43850 8738 12600 10209 6200 21540 7759 25681 23018 23963 15158 21120 备案量