铜仁项目第二方案.pptx

润科地产项目如何实现快销高溢价操盘思路重庆永宏房地产顾问有限公司2013年8月1日前言: 在营销策划过程中，经常会遇到这样的问题，产品质素一般，在竞争中不占优绝对优势，但开发商还要求实现高溢价，这有可能吗？ 有！施华洛世奇能够将特制玻璃，通过包装和营销实现高档水晶的销售价格，溢价能力堪称一流！我们将通过一系列营销动作 来解决“如何将玻璃卖出水晶价”的问题，借此机会和大家在这里分享！解决高溢价之一:卖什么?卖概念卖概念?打造铜仁第一个商业中心金摊商圈步行街商圈锦江广场商圈本案卖概念?提出口号:润科地产携手大润发,,强势登陆铜仁,打造铜仁第一商业中心润科大润发——得商业中心者 得天下铜仁首席城市商业综合体铜仁商业第一城铜仁商业新坐标 解决高溢价之二：卖什么?建筑规划建议卖建筑规划一、注重外立面门脸设计万达广场注重：商业展示面、精神堡垒、广告位、LED屏幕、立面造型、门头等设计（前庭广场设计必须）卖建筑规划二、加强动线系统天街及坎式商铺设计增加独立门面及商业价值多部电扶梯与直梯纵横布置提高人流通达性卖建筑规划建议坎式商铺部分做成音乐阶梯提升项目人气及商业价值卖建筑规划加强动线系统规划设计合理，立体动线设计减少了楼层之间的租金差距。卖建筑规划加强动线系统 建议：整个购物中心设计成一条主动线，无次要通道模式，所有店面都分布在动线两边，这样避免了整个商场中死角的出现；内外部交通合理，真正做到人车分流、人货分流； 层高建议（5米至6.8米不等,但必须根据业态），方正实用。 商业设计5原则:方便行人步行原则,方便行人进入原则,城市休闲功能原则,绿化景观档次提高原则,参与性原则卖建筑规划三、提升公共区域休闲娱乐性空中走廊（空中商铺）内嵌式广场中庭的利用…卖建筑规划当顾客在这个面积巨大的商场中逛时，宽阔的主动线可以让顾客很容易找到要找的店面和商品，不会出现在其它商场迷路的情况；巨大的中庭直接通到建筑的顶部，可以采到足够的自然光；卸货区的设置特点，卸货区安排在店面的后部，通过货梯直接进入店面的货物区，顾客走动的位置完全看不到货物的物流过程。充足的停车位在城市商业综合体是必不可少的。提升建筑规划结论外立面城市商业地标和中心概念天街系统设计层层都是临街一楼个个都是独立门面提升商业价格坎式商铺设计除开步行街系统外室内商业一条主动线设计，规避商业死角概念道路系统建议：米兰大街阳光大街 润科空中走廊同时增对业态特色进行各组团定位参考项目建议:香港的太古广场、又一城、海港城，新加坡的新达城，台湾的京华城、上海新天地,重庆万达广场和北城天街,贵州的金源世纪城.高溢价下----项目规划建议考虑坎式商铺入口次入口门脸广场系统1条室内步行街1条天街2条室外步行街4大广场8大出入口28部自动扶梯次入口门脸广场系统两边增加天街及空中连接走廊系统考虑坎式商铺入口主入口门脸广场系统解决高溢价之二：怎么卖?业态规划建议及招商目标对象怎么卖?城市商业综合体组合功能组合：集购物、餐饮、娱乐、休闲、运动、旅游、游乐于一体。 甚至包含了酒店和办公的功能(老街两栋住宅设计考虑8楼以下业态规划)。 黄金比例：最佳功能比例是零售、餐饮、娱乐为52：18：30业态组合：主力店、次主力店、独立店。“主力店是恒星，围绕主力店周边运行是小行星般的次主力店、品牌店”。步行街街面宽度最低不能低于8米,开间进深不能大于1:4.层高建议考虑LOFL概念.室内步行街主入口不能低于8米,主通道不能低于4米,次通道不能低于2.2米,开间进深不能大于1:2.5.主力面积以12--25平米之间为宜.一个城市经济发展水平的决定了这个城市消费能力的强弱。一个成功的购物中心必须与城市发展的相吻合，匹配，同时必须主动顺应城市的发展的需要，主动为城市发展的服务。怎么卖?我司项目业态框架建议餐饮娱乐酒店写字楼小吃夜市电器专业市场手机\电脑卖场五楼儿童婚纱\电影院百货步行街一层:品牌百货二层:时尚潮流三层:儿童\内衣一\二楼大润发三\四楼百货卖场怎么招商?主力百货商店招商对象怎么招商?百货商店选址基本要求怎么招商?次主力专业店招商对象手机数码城百脑汇西南电脑城怎么招商?专业店选址基本要求怎么招商?独立店招商目标对象餐饮休闲娱乐德克士肯德基必胜客星巴克餐饮休闲娱乐型面点王中体倍力金逸影视怎么招商?物业及选址要求餐饮（一）怎么招商?物业及选址要求餐饮（二）怎么招商?德克士 肯德基 必胜客 星巴克 面点王金逸影视 中体倍力餐饮娱乐怎么招商?玛花纤体玛花纤体是隶属于丽妍集团(Global Beauty International Limited)所经营的品牌之一，该集团公司是一家跨国美容企业 完美美容完美专业美容纤体中心，创于1995年，一直以来均以国际级的管理，专业的美容技术，先进的美容仪器为宗旨，提供多