鞍山项目整体定位及物业发展策略建议.pptx

鞍山市DN1地块及DH2010-012地块项目整体定位及物业发展策略建议;项目背景;DH2010-12地块项目解析;DH2010-012地块位于城市向新城发展的延伸地带，起承上启下作用，辐射辽阳。;辽阳县矿产、农业资源丰富，民间购买力强，因城市建设差，有大量购买力来到鞍山置业。;地块位于新老城区结合点，基础配套一般，但规划建设中“第八中学”将大幅度提升本案质素，吸引投资和入户购房需求。;地块周边均为开发用地，紧邻“万水河”，改造后的“万水河”将成为“城市综合性水景主题公园”，极大提高项目的居住价值。;曙光路西DN1地块项目解析;曙光路西DN1地块位于老城区，项目开发区域较为成熟。;地块位于老城区，基础配套齐全。;地块周边均为鞍钢厂区住宅，无强势自然景观资源，周边形象一般。;我们对客户目标的理解;本报告研究问题;城市宏观环境;辽宁省第三大城市，东北地区最大的钢铁工业城市;鞍山整体经济增长迅速，其经济实力排在辽中南城市群前列。;鞍山居民人均收入接近2500美元，且稳定增长，房地产处于快速增长时期。; 鞍山产业结构比例关系调整为4.5:54.7:40.8，二、三产业优势明显。;鞍山大型工业企业的发展促进了第三产业的发展，如工业产品贸易、交通运输、酒店住宿、餐饮服务等，形成了庞大的高中低消费群体，促进鞍山城市化进程。;鞍山矿产资源丰富，不少矿产资源为私人采掘，成就了私有矿主等高端消费阶层。; 鞍山经济产业结构，决定了主流消费人群。;城市规划及发展分析; 城市格局：城市的重心在中部和南部，东、西、北部为辅助格局，其中，西北部为鞍钢工业厂区。; 城市发展——围绕建设“鞍海经济带”的目标，适时启动汤岗子组团建设，实现城市重心南移，形成以鞍山市区为核心，以汤岗子组团、千山组团、腾鳌组团为支撑的“一城三组团”式布局结构。;DH2010-012地块——胜利路已贯通至辽阳，是城市的北大门。随着万水河生态休闲区域逐渐成型，该区域将成为城市的生态居住区。 DN1地块——深沟寺区域是鞍钢职工生活区，建成已久。规划建设“深沟寺城市副商业中心”，将提升该区域的居住价值。;房地产发展分析;2009年房地产市场继续呈现供需两旺态势！;发展预测——未来商、住用地供应量井喷！;住宅市场分析; 地产板块划分;核心居住区：传统的市中心，拥有核心地段的完善配套和便利交通，未来供给以旧改为主。;高新区：生态居住环境向来适于开发豪宅、高端住宅。;南部居住区：传统的富人认同居住区，配套齐全，生活便利，成熟居住区。;北部居住区：紧临主干道，周边配套差，但万水湖优质景观资源具有吸引力；紧邻辽阳，具备辐射能力;西部居住区：紧邻鞍钢及其附属工厂、钢材交易市场等，配套成熟，是原住居民首选。;住宅市场典型项目成功因素分析：万科金色家园;住宅市场典型项目成功因素分析：马德里皇家花园（1、2期）;商业地产市场分析;鞍山中央商业区位于铁东区，鞍山主要的百货商场、专业市场均集中于此。人民路商圈和湖南商圈较为繁华，形成了以餐饮、休闲为主的社区型商业次中心。立山广场、深沟寺及汪家峪商圈还不成气候。而DN1地块处于深沟寺副商业中心规划区内。;1、每个地块控制性指标中都硬性规定了商业物业的具体面积，2008年1月-2009年2月期间出让土地的商业部分总建筑面积达到了83万平方米，仅此一项鞍山人均增加商业面积0.5平方米。西方发达国家的大城市平均商业面积仅为1平/人，上海2009年的人均商业面积达到2.5平方米，就这样已经有很多市场人士提出质疑了，相比较，这个商业面积的供应量这对于一个刚起步的三四线城市来说，是超前的。2、现有已交房项目来看，空置率非常高，基本达到50%以上，大大高于所谓的商业物业空置率10%的警戒线。;“四隆广场”和“景子街”：出租率90%以上。“立山时代农贸商城”：出租率90%以上。“长大商贸城”：出租率95%以上。 ……;“万科金色家园”商业街：出租率不足30%。售价10000元/平方米，租金不足30元，投资回报3厘。“凯圣·凡尔赛”：出租率20%。“胜利北路沿街店铺”：出租率不足20%。;临街店铺普遍采取一、二层，甚至三层整体设计，捆绑销售，面积大，销售门槛高，导致后期租赁门槛高，经营压力大，不利于商业氛围的培育。;内街式商业模式典型项目;内街式商业模式典型项目;内街式商业业态模式成功案例总结;曙光路西DN1地块整体定位建议;本项目主要辐射人口——深沟寺片区;城市功能定位——“区域型商业区”;地块SWOT分析;SWOT分析关键词;核心定位思路;商业物业产品定位;住宅物业产品定位;;关于容积率指标的使用;商业物业价格定位;住宅物业价格定位;D