销售推广策略.pptx

大明宫项目定位阶段汇报;一、土地质素判定 二、市场竞争格局和产品定位 三、产品户型配比和产品建议 四、营销策划思路和营销计划安排;大明宫项目土地质素：大明宫历史文化+公园地产+交通枢纽+商业教育便利配套，土地定位为G2，有提升至TOP1的机会;太华路立交将成为新的商业综合体聚集区，万达广场西北旗舰店、大唐四海唐人街等综合体项目集中亮相;一、土地质素判定 二、市场竞争格局和产品定位 三、产品户型配比和产品建议 四、营销策划思路和营销计划安排;;;12年首改产品户型竞争格局：片区内中建是重要竞品，全市范围内曲江片区依旧是重点竞争片区。精装竞品不多。;12年首改产品总价竞争格局：中海和中建小高层产品引领市场，150-160万总价区间精装高层机会凸显;首改重点竞品户型分析对比：莱安户型高赠送率竞争。南向开间舒适度不足，次卧开间过小，私密性分隔不足，缺乏次卧套房;首改重点竞品户型分析对比：中建开元壹号小高层户型，中规中矩，可以通过优化主卧套房和次卧套房进行提升;首改重点竞品户型分析对比：中海御湖公馆，高赠送+精装修+多送一房+大阳台;首改重点竞品户型分析对比：金地湖城大境，南向三开间+户内花园赠送;首改重点竞品户型小结：客厅开间、次卧面宽尺度、主卧衣帽间和梯数户数是主要发力突破点，高层提供超越小高层的舒适度;首改三房建议户型选型：保利中央公园三房，134-140平米;首改重点竞品产品力对比：精装升级、社区景观、物业服务、公园景观和安防将是项目的突破点;再改主要面对全市范围特别是曲江片区品牌的竞争;12年再改产品总价竞争格局：中海和金地小高层产品引领市场，主力集中于210-250万，平层竞争激烈。;再改重点竞品户型分析对比：中建开元壹号小高层户型，南向四开间+舒适主卧套房+舒适客厅;再改重点竞品户型分析对比：中海御湖公馆，高赠送+精装修+多送一房+大阳台，舒适度一般;再改重点竞品户型分析对比：金地湖城大境，南向三开间无次卧套房设计;再改重点竞品户型分析对比：观山悦，仿照金域曲江项目再改产品，南向三开间，套房不足并且次卫不好用;再改重点竞品户型小结：整体户型相似度高，产品形态方面需要突破，考虑以少量平层和大量再改复式产品入市;再改重点竞品产品力对比：精装升级、社区景观、物业服务、仪式感配置、安防配置、科技投入将是项目的突破点;12年高端再改市场竞争格局：1城区精装高层豪宅进入稀缺阶段，高新供应枯竭。高层豪宅迎来市场机遇;12年高端市场竞争格局：2城市别墅供应日趋稀少，郊区别墅供应提升，大面积别墅猛增，总价提升迅猛，与高层豪宅差异拉大;首改类产品一方面要面对区域内竞争，还将面对全市范围特别是曲江片区品牌的竞争;城北平层豪宅产品总价低于城南和高新，不突破400万有市场空间;高端重点竞品户型分析对比：曲江公馆和园，主卧套房设计不够舒适，空间实用性一般;高端重点竞品户型分析对比：海珀兰轩，户型中规中矩，南向四开间舒适度较高;高端重点竞品户型分析对比：曲江紫汀苑，户型中规中矩，南向四开间舒适度较高;高端重点竞品户型分析对比：金地湖城大境，户型一般，缺乏佣人房服务空间，主卫和衣帽间舒适度一般;高端重点竞品户型分析对比：中海御湖一号，户型中规中矩，阳台观景是亮点，但普遍缺乏佣人房;高端重点竞品户型小结：户型集中于260-300平米平层，小高层平层产品较多，高层平层较少，主流是三套房设计;高端重点竞品产品分析：物业服务、社区景观、科技投入、居住服务和商业配套将是大明宫项目的重点突破点;一、土地质素判定 二、市场竞争格局和产品定位 三、产品户型配比和产品建议 四、营销策划思路和营销计划安排;大明宫产品配比建议：首改+再改+高端，差异化竞争思路;一、土地质素判定 二、市场竞争格局和产品定位 三、产品户型配比和产品建议 四、营销策划思路和营销计划安排;;万科·大明宫核心卖点：地段+景观+文化;万科·大明宫推广调性：文化造势+圈层营销+氛围营销;万科·大明宫推广总览：;万科·大明宫阶段性营销需求;万科·大明宫推盘计划，住宅约40亿元;;谢 谢