长沙捞刀河项目商业调查报告.pptx

;;壹、项目区位综述;城镇体系：按照城乡一体，协调发展的方针，规划鹅秀组团依托鹅羊山,秀峰山两大森林公园优良的生态环境和公益配套设施，开福区重点规划为突以房地产业为龙头的发展区域。 ;1、项目区位综述;项目位置地隶属于开福区新港镇宿龙桥社区，社区面积约为1平方公里，社区固定常驻人口约为3万人，流动人口约为2万人。;贰、商业现状;;从调研结果来看,本项目中型型商业物业尚有很大的潜力以待挖掘。;2、商业现状;2、商业现状;注：上实市场部数据;案例：项目周边主要商用物业—人瑞建材大市场 ;案例：项目周边主要商业物业—双湾国际（在售）;案例：项目周边主要商业物业—上水印象（在售）;案例：项目周边主要商业物业—华江乐天华亭（已售）;案例：项目周边主要商业物业—江景阳光（已售）;叁、项目定位;;;本项目商业总量较小,但是基于地块限制和竞争态势，未来的物业基础具备做小型社区购物中心或娱乐文化中心的条件； 项目所在地未来发展与周边商业配套的不完善,给本项目商业定位带来广阔空间,; 餐饮功能：满足社区居民宴请及周边相关事业单位商务宴请的社交需求； 休闲娱乐：满足社区居民休闲享受的需求； 配套功能：满足周边居民日常邻里生活内部配套需求。 零售功能：区域内居民生活购物消费的需求；;定位理由;肆、商业规划;业态比例：建议项目整体根据餐饮、休闲、商务配套、零售四大主力元素暂按照如下的组合比 例来执行； 零售：将约25-30%用作零售商业规划，并主要将该部分的营业面积以中型超市为主，力求主要满足周边楼盘居民基本消费要求 餐饮：将约15-20%的面积时规划用作餐饮，以满足周边行政机关众多、居民消费潜力巨大，而缺乏特色、中高层次餐饮的现状。作为主要主题以吸引人流聚集； 休闲：将约15-20%的面积时规划用作休闲，对周边行政商务区域起到了商务社交、休憩的有效补强作用； 社区配套：将约40-45%规划作社区服务配套服务业态，满足区域内工作人员的日常工作、行政配套需求； ;餐饮/休闲：作为商业最能吸引过往人群和带动人气的部分，拟中心广场沿街拐角面（2F）划为餐饮用途，以便将人流最???限度导入到项目周边。 零售：将小型超市作为第一主力店主要设置在项目2F西南面，是因为此类业态属于具有明确意向的目的性消费，临近项目南侧是3000住户的高档楼盘-双湾国际,现商业配套不明朗情况下,项目引入省内品牌超市提高人气,项目销售亮点. 配套：在项目1F设置银行、医药、西点等零售配套类，同时注意尽量使其位于主入口两侧和餐饮业附近，可受到最多人流关注，实现最大限度的收益，便于零售业态的经营。;【裙楼1F 商业布局】 ;【裙楼2F 商业布局】 ;各商业业态列举及面积区间;伍、项目建议 ;产品补强1、沿街面视线处理 同时对项目进行外观优化，1F独立临街门面大门头设计,预留招牌展示位,门头大气方正是营造明显可见性效果释放最大商业价值重点所在。 沿街外立面设计既要考虑与周围建筑的关系，又要考虑与内部的过渡与转换。为充分开发临街垂直面二楼以上区域的商业价值，建议将临街设计为通透立面，临街建议立面均为大幅透明落地玻璃 产品补强2、裙楼层高设计 裙楼层高逐渐成为商铺销售的重点因素,建议1F为 5米,2F为3.5米的层高更好的解决商业销售中发生的人员居住，货物仓储等问题 ;3、其它建议 为了便于销售及商业业态放置,1F每间独立商铺建议面积设置为20~60平方,2F每500平方考虑设计独立出口方便切割销售； 1F和2F都要考虑餐饮行业影响烟道设计,专用烟道排放或下水道排放设计时考虑,便于商业项目布局； 1F和2F 所以独立商铺要考虑卫生间功能,2F考虑货物进出交通组织功能；