门店开发与设计报告.pptx

南京信息职业技术学院张勇强September 21;课前思考;门店开发与设计;门店开发与设计课程性质;课程目的;门店开发与设计的学习方法;参考书; ; ;第1讲 门店开发投资项目可行性研究;学习目标;一、门店投资概念;二、门店投资可行性研究程序;; 2、初步可行性研究 主要目的： （1）根据机会研究的结论并在占有详细资料的基础上对投资机会做出抉择 ； （2）确定是否应进行详细的可行性研究 ； （3）确定哪些关键问题需进行辅助性专题研究，如市场调查、科学实验等 ； （4）探明这个项目设想是否有生命力 。 ; 3、可行性研究 此阶段应重点解决： （1）资源及市场情况如何 ； （2）建设规模如何 ； （3）店址选在何处 ； （4）采用何种经营模式 ； （5）外部协作条件如何 ； （6）建设周期与资金资金，经济和社会效益； （7）能否筹集到所需的资金等 。 ;三、门店投资可行性研究具体内容;案例: 南京A门店投资可行性报告的编写模式 （1）未来宏观经济与商业趋势分析 （2）南京商业运行概况及业态分析 （3）A门店与仙林主要门店的竞争状况调查分析 （4）A门店在仙林的选址分析 （5）A门店的现金流量分析 （6）A门店的经营风险 （7）A门店的竞争策略建议 （8）结论 ;门店开发可行性结论架构;四、门店开发投资环境分析;序号;2、投资环境分析内容;完全垄断 寡头垄断 垄断竞争 完全竞争;（3）顾客环境分析重点;投资环境分析主要内容;五、门店开发投资环境评价;（1）道氏评估法 ;（2）多因素法;;六、门店开发投资的构成;2、门店经营所需要的资产;固定资产 ;3、门店筹资规模的确定;1）实际核算法;4、门店筹资资金的类型;5、门店筹资成本核算及其意义;（4）应用加权平均资金成本率进行筹资决策 加权平均的资金成本率＝∑（某项资金成本率×该项资金所占的比重） 【例题1 】 某零售企业目前拥有长期资金1000万元，其中普通股资本 金400万，资金成本率为12%；银行长期借款300万，资金成本率为8%； 发行债券300万，资金成本率为10%。试求该企??综合资金成本率。 解： KW=12%×400／1000＋8%×300／1000＋10%×300／1000=10.2%;【例题2】某零售企业为投资一项目，决定采取发行普通股、长期债券和 向银行借款三种方式筹集资金，共有三个方案，各个方案内容见下表： 解： 分别计算A、B、C三个方案的加权平均资金成本率如下： A方案加权平均资金成本率=0.5×15%+0.3×13%+0.2×12%=13.8% B方案加权平均资金成本率=0.4×15%+0.3×13%+0.3×12%=13.5% C方案加权平均资金成本率=0.3×15%+0.3×13%+0.4×12%=13.2%;6、门店筹资风险分析;2、筹资风险的测量 （1）自有资金利润率期望值 是指按各种可能出现的自有资金利润率的概率计算的加权平均数。 自有资金利润率期望值＝∑ （可能出现的自有资金利润率×概率） 【例题】某商厦有三个筹集资金的方案，A方案全部筹集自有资金； B方案筹集借入资金40％，自有资金60％；C方案筹集借人资金60％， 自有资金40％，其他有关资料如下图： ;（2）自有资金利润率的标准差 自有资金利润率标准差＝ ∑〈 (可能出现自有资金利润率－自有利润率期望值)2×概率〉 3、筹资风险的处理对策 主要是处理好负债资金的比重，以及负债资金的利息的高低。;七、门店投资项目经济评价;准备工作;2、经济评价原则;3、财务评价涵义、程序与主要分析指标;（2）财务评价程序;1）主要指标;4、项目盈利能力分析; 是指项目正式营业后的一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率，是考察项目盈利能力的静态指标。 投资利润率＝（年利润总额或年平均利润总额/项目总投资）×100％ 年利润总额＝年产品销售收入－年产品销售税金及附加－年总成本费用 项目总投资＝固定资产投资＋投资方向调节税＋建设期利息＋流动资金;（3）投资利润率;（5）投资回收期;（6）财务净现值;5、项目清偿能力分析;6、项目不确定性分析;（1）盈亏平衡分析;（2）敏感性分析;9/21/2021;解： 1、选择净现值指标作为敏感性分析的对象，可得净现值为： NPV＝1100＋400×（P/A，12％，10）+ 200×（P／F，12％，10）