镇海新城南区项目提案.ppt

成功案例借鉴点： 区域内大规模楼盘，采用分期开发分批销售的模式； 别墅和高层的产品组合方式，提升项目档次； 以先销售别墅的方式，拉高项目的形象； 以低价入市，赢得较佳销售量； 设立实景样板区，增加客户的实景体验感。 华荣风景九园 成功案例借鉴 市场地位：宁大东，30万平方米BLOCK生活城 总规模：30万平方米 产品类型：多层围合洋房，高层独排公寓 开盘时间：一期第一批08年9月12日 销售价格：均价5300元/平方米 销售情况：推出约170房源，已去化97％ 客户情况：项目周边及老城区客户约占60％左右，老三区和外地客户也占据一定的比例。 成功案例借鉴点： 大规模楼盘，采用分期开发分批销售的模式； 围合多层洋房、高层独排公寓的产品组合，提升项目的档次； 围合式多层的创新产品，吸引客户的眼光； 以低价入市，创造较佳的销售业绩； 销售的同时配合实景样板区，增加客户的实景体验感。 成功案例启示 启示一： 后续项目的开发必须在全新的大盘开发思路指导之下重新起跑；与城市融合的开放式规划、社区资源的共享和丰富的产品线是对本项目的必然要求； 启示二： 解决产品的建筑质量问题和配套完善问题是保证项目成功的基础前提； 启示三： 良好的产品组合、展示、推广等必然拉动销售增长； 启示四： 客户对于区域的认同大于对产品的认同，区域价值是营销的发力点； 本项目作为一个区域大盘，通过借鉴大盘操作的成功案例，我们发现产品多元化、合理开发节奏、营销专属的客户圈层是大盘成功的关键点 1 2 3 大盘的启动以立势为主，必须形象高端，以次高端产品做标杆，中高端产品回现，在此模式之下，保证后期的价格提升的潜力空间 4 5 大盘功能配比必须是复合和分层级的，不同层级承担不同的功能，并在开发期的不同阶段发挥不同的作用 大盘必须营造区域价值，然后形成项目独特的核心价值主张 大盘产品相对复合和多样，通过标杆产品、回现产品、创新产品的组合搭配，整体实现项目目标 大盘需要营造自己专属的客户圈层，主流客户群，且客户群要复合而非单一 根据大盘的成功操作，我们该如何对项目进行定位？ 项目思维导图 项目 背景 市场 背景 解读 消费者 成功案 例借鉴 项目发 展战略 土地价 格评估 项目整体发展战略 本项目的核心发展战略： 在确保产品竞争力的基础上，整合项目城市价值、自然生态资源，全面超越市场竞争，成为宁波房地产市场的标杆项目。 项目整体定位 新江北 大型国际人文社区 定位诠释： 项目的区位优势，致以打造新江北的概念，拉近项目与市区的心里距离； 教育的重要本质特征就是它的人文性，人文教育是不可以从教育中包括大学教育中抽出的，人文教育在大学教育中具有重要的基础性地位。 作为区域大盘，项目有志成为标杆项目。 项目产品定位 基于环境、格局、市场以及自身地块的全方位考虑，根据项目容积率和占地规模，通常可能出现三种产品形式的组合方式： 方案一、多层＋（小）高层 方案二、多层＋洋房＋（小）高层 方案三、小高层＋高层 低容积作出产品品质，提升项目形象 物业类型齐全,减轻销售压力 做足容积率，项目利润最大化 区域在售楼盘分析 一期成交客户分析 从成交客户区域来源情况来看，骆驼本地客户约占50％，市区客户比例约占30％。在成交客户中，20％的客户来自开发商内部。 区域在售楼盘分析 华荣风景九园 地理位置：镇海区宁镇公路北侧,金丰路、金枢路之间 开发商：宁波华荣时代置业有限公司 物业类型：高层住宅、多层住宅、花园洋房、小型商街 总建面积：300000平方米 容积率：1.7/2.2? 面积范围：80－120平方米 开盘时间：08年9月12日 销售价格：最低价4298元/M2起，均价5300元/M2 最高价5980元/M2 ，7161元/M2 （带地下庭院） 销售情况：一期已去化27％（网上备案数据） 区域在售楼盘分析 一期成交客户分析 该项目一期成交客户主要以项目周边区域及老城区客户为主，约占59％，此外还有部分江北、江东、海曙等客户。 典型案例分析 绿城桂花园 地理位置：镇海骆驼街道杭甬南路199号 总建面积：22万平方米 产品类型：15幢多层、20幢小高层 开盘时间：05年12月底 主力产品：多层130-150M2 小高层150－160M2 开盘均价：多层4100元/M2 小高层4300元/M2 目前售价：多层7000元/M2 小高层6500元/M2 销售情况：已售完 镇海市场现状描述 待售项目 未来镇海市场供应量