长沙大鹏湾别墅推广执行策略_74PPT_黑之蛛_XXXX.pptx

大鹏湾推广执行策略深圳黑之蛛 2010.09叫座树立大鹏湾纯独栋天然养生别墅的价值标杆良好的销售速度叫好在项目的推广过程中成就非凡的市场影响力项目的品牌打造到企业的品牌打造营销目标提报目录1、项目营销原则及关键点落实 2、大鹏湾年度媒介策略3、开盘前后项目年度策略总纲 4、项目分阶段推广执行策略PART 1 项目营销原则明确及关键点落实核心问题如何将一个郊县自然资源较为普通的别墅楼盘打造成长沙乃至湖南标杆性的养生别墅楼盘？鲜明的市场形象（湖南天然养生第一墅）优越的品牌形象（湖南机场集团的子品牌）营销突破方式：一、强势的营销占位在产品属性上强势突出本项目纯独栋的建筑形态；广告形象和营销体验上为客户打造一个一流的天然养生度假生活圈。二、巧妙的营销借势借政府之势，推动空港经济片区的定位升级借大事件之势，提升项目的市场知名度借项目之势，推进民航置业品牌的深度发展抓优势，做首选，演绎天然养生营销动作：用长沙少见，未见的营销动作，迅速支撑价位，提升关注广告体系：形成独栋产品与“天然养生”的自然环境体系支撑项目公关话题：引爆公众话题，让项目迅速上位达成效果：手法第一，话题第一，体验第一，养生度假别墅的演绎第一。不仅仅是在广告上说。而是用整合的营销体系，真正全方位的塑造项目的天然养生第一墅形象。本案天然养生体验的 5 大营销建议Q1：大鹏湾自然环境不知名资源现状：项目内具有丰富的湖水资源和原生的树林，景观资源优越。但是，目前来说，在整个长沙市场上该区域的自然资源缺少知名度。案例借鉴：星河丹堤星河丹堤的山湖资源本身优势并不突出，周边环境较乱，又处于二线关口，且消费者缺少认知。问题点：地块东北临山地块南面（入口）1、邀请地质勘探队，进行湖面积的认证，进行水深、水体、水质的测量鉴定；2、整体性的更换湖水，打造私家湖岸线，让业主在体验上更舒服。3、申报银湖山郊野公园，设立私家通道，让业主参与到山湖资源的互动之中。解决措施：建议措施 1： 邀请权威部门检测大鹏湾环境指数一、邀请相关权威部门对大鹏湾的空气指数、水质情况进行检测，明确项目天 然养生的优越自然环境；二、进行进入大鹏湾道路的整理，打造属于大鹏湾私家林荫大道的市场印象。Q2：现场展示性差展示现状：虽然一期项目已经成型，但是由于社区园林管理的种种问题，大鹏湾一期的园林显得较为原生态，不够精致；而二期地块周边的环境较乱，社区、园林还没有成型，客户的现场感知力较弱，无法体验天然养生别墅社区的氛围。案例借鉴：龙湖滟澜山（北京）园林展示，是龙湖地产竞争取胜的三大法宝（产品品质、物管服务）之一1、通过园林、小品弥补现场的展示不足；2、注重园林景观的层次性和观赏性。3、注重客户现场体验的真实感受和参与感受。展示借鉴：通往项目的路，已有改变，还未明显入口，眼前一亮售楼处，趣意盎然样板间，亲和温馨龙湖（北京）惊艳的展示借鉴内外界面分明，项目与周边环境形成巨大反差：龙湖（北京）惊艳的展示借鉴没有植物生长期，营造出超乎客户期望的生活环境！龙湖（北京）惊艳的展示借鉴院墙外的植被景观渐趋自然缓和客户的心态入口内部秩序化的银杏简洁大气限定出导向性强烈的空间入口外秩序化种植雪松辅以低矮的花灌木突出礼仪性与归属感水景的加入成为秩序与自然的过渡宅间近人尺度的灌木花卉给客户心理上的减压入户的处理温馨、私密使客户最限度放松自我龙湖（北京）惊艳的展示借鉴通过示范区、售楼处和样板间展示出客户未来的生活场景，通过体验营销感染客户供来访客户小孩游戏儿童戏水场景分不清稻草人还是园丁龙湖（北京）惊艳的展示借鉴生活中水池场景调味品真实呈现Angle女儿房真实的生活化的冰箱生活中的儿童桌Q3：高端形象支撑认知现状：市场对项目所在片区的认知相对陌生和负面，觉得“偏、远”，缺失高端形象的支撑。因此，我们必须在形象展示上扭转市场对项目看法。案例借鉴：北京星河湾“财富的终极意义，在于更有品质的生活” ——星河湾四季会借鉴：1、设立四季会泛会所等为顶级商务人群提供国际会议厅、总统套房，强调项目的高品质国际生活；2、成立四季会俱乐部，为顶级客户提供社交平台。建议措施 3： 生活型会所，享受奢适一、由于项目没有商业配套，建议引入生活型商业（如咖啡厅、时尚餐厅等），做氛围营造，通过视觉感受来消除客户的负面心理；二、会所的包装上采取借力的手法，强调奢适感；Q4：客户尊贵服务认知现状：就目前大鹏湾项目情况而言，目前大鹏湾的物业管理服务以自己成立物管公司为主。由于经验等问题限制，物管对项目形象提升作用较为有限，而由于项目的特性，必须要有较为出色的物业管理服务体系。案例借鉴：深圳万科兰乔圣菲特色服务感受：私人助理平台、家庭园艺保养服务、家庭清洁护理服务、个性化特约服务等建议措施4：签约第一太平戴维斯做为物业管理顾问建议签约第一太平戴维斯作为物业顾问：民航签约全球顶