销售价格体系.pptx

成都御源置业 二OO七年三月;第一章：项目启动期价格市场判断;第一章：项目启动期价格市场判断; 定 价 目 标 ;定 价 原 则;;一期成交整体均价 3000 元/㎡ 开盘执行多层均价2880元/㎡ 开盘执行小高层均价2750元/㎡;第一节：御源·大湖区价格界定;一、判断方法策略;二、比较因素确定 ;三、可比项目楼盘选定;玺印·上院;区域位置：龙泉新区;现有332、218、223路等公交车,离龙泉城区较近。;d)楼盘分析;开发团队;e)营销及去化分析;东山国际新城;b) 地 段 分 析;;c) 交 通 状 况;d)楼盘分析;开 发 团 队;e) 营 销 及 去 化 分 析;蓝色理想;b)地段分析;c)交通状况;d)楼盘分析;开发团队;e)营销及去化分析;东麓驿境;b)地段分析;c)交通状况;d)楼盘分析;开发团队;e)营销及去化分析;银河花园;b) 地 段 分 析;c) 交 通 状 况;d) 楼 盘 分 析;开发团队;e) 营 销 及 去 化 分 析;a)基本资料;b)地段分析;c)交通状况;d)楼盘分析;开发团队;根据御源大湖区的产品形式和项目各方面的定位，为了方便与可比楼盘对比打分，我们做了以下假设： 一期1266户，预计2007年3月18日开盘，在2007年12月底以前销售1066套，即每月的销售在106套左右，根据现阶段的推广及蓄客质量，这种假设目前龙泉市场还是有一定难度的。 各修正系数都是在以本项目100分为基准打分。 ;御源·大湖区单价=（可比楼盘单价1×修正系数1+可比楼盘单价2×修正系数2+。。。。楼盘单价n×修正系数n）/n;价值影 响因素;比较 因素;比较 因素;修正系数;六、御源·大湖区市场价格确定 ;2、小高层市场成交价格确定 ;产品类型：多层;产品类型：小高层电梯 　;产品类型：叠加洋房 　;项目名称;楼盘名称;=(2980+2735+3166+2686+2859)/5 =2885元/㎡;3、叠加洋房市场成交价格确定 ; 楼盘名称;=(3680+4768+4046+4306)/4 =4200元/㎡;为树立“御源置业”品牌，实施以产品品牌支撑企业品牌，以企业品牌带动产品品牌的双赢策略,也为本公司在成都的后续项目开发打下坚实基础。同时考虑2007年君信、厦门国建两个强劲对手的新盘即将推出，应把迅速占领市场份额，保证资金回笼作为销售目标之一。建议在启动期的价格上需??稍微下调，在以后的销售中逐步提价。;第二节：案场反映价格情况;目前案场VIP登记共275户，其中参与价格测试的188户。 2500-3000的价格接受度较高，达到71%。 所以与我们前面市场比较做出的多层2850 元/M2 ，小高层2798元/M2基本吻合的。;第三节：市场价格趋势判断 ;一、龙泉区房地产价格走势判断 ;2、历年GDP及人均GDP发展状况;3、龙泉房地产历史销售数据;4、 宏观政策调控 ;5、市场竞争风险;6、周边配套发展;7、未来两年内龙泉房地产价格走势预测 ;二、龙泉板块房地产价格走势判断;2、龙泉房地产目前的价格水平;3、龙泉房地产未来两年的供应量预测;4、龙泉区域未来两年内客源分析;5、龙泉房地产未来一两年房地产价格走势判断;第四节：御源·大湖区开盘价格建议 ;大城东楼盘房价上升幅度趋缓;一期价格建议;2、一期价格建议;3、一期开盘执行价格建议;第二章：项目成本测算;;表二：前期工程费用;表三：基础设施费;;表五：公共配套费;表六：开发间接费;表八：销售费用;表十：项目成本小计;表十二：项目销售税金;表十四：销售总成本;第三章：项目启动期价格确定; 一期小高层成交均价为： 2950元/平米 一期多层成交均价为： 3050元/平米 一期均价为： 3000元/平米;预期价格判断;投资回报：;投资回报：;谢 谢