项目前期策划与决策.pptx

工程项目的前期策划与决策;本章内容： 第一节：工程项目的策划与构思 第二节：工程项目的可行性研究 第三节：工程项目决策 学习要求 一般了解：工程项目前期工作程序及内容 一般理解：工程项目管理决策的基本原则和 方法 重点掌握：工程项目可行性研究的内容;第一节 工程项目的策划与构思;;;;;;;;;第二节 工程项目的可行性研究;;;;;;;;;案例：南通中央商务区项目市场调研报告;;;;;;;;;;除正常的经济发展推动的商务空间要求之外，也有大量的投资者开始瞄准了商务楼这一新的投资品种。因此近年来办公楼市场有起色，但即便如此，办公楼市场的开发目前占到南通市场开发总量的5%左右。 ;;2. 中央商务区写字楼建议 a) 在开发次序上在住宅启动吸引人气后，市场预热后，方考虑建写字楼，并且一次推出不要太多。 b） 将写字楼市场再做细分；比如对网络公司、广告公司、贸易公司对写字楼的不同需求进行度身定做，在前期设计上，考虑与相关行业的适用性。 c) 在设计及细分时考虑投资性购买需求；辅以相应的营销手法。 d) 品质上要提高；办公格局，设备设施配置、外立面用材。 e) 可以考虑进行预订、联建式开发。比如可于王子职纸业等开发区大型企业磋商。南通写字楼普遍存在停车难，中央商务区写字楼应合理规划交通、停车。;主要客户：南大街，工农路主要以外贸公司，广告，纺织品公司，律师楼，网络公司，通讯公司为主，一般规模又不太大。 南通目前办公楼租赁市场基本满租，市场较好，写字楼空闲率在2%左右，90%以上均由小型公司承租。 j） 办公楼租金近年来比较平稳，租金并为随同房价上涨，租售比1：200，办公楼出租投资回报率是比较低的。但高于住宅回报率。 k) 南通写字楼处购买自用外，投资性购买约占整个市场0%以上。没有开发商保有运营这一形式。 l) 预计南通写字楼市场今后五年内将能保持一定的景气度，市场写字楼新增供应量不高，而租赁和购买需求将比较旺盛。;;;总体开来，经营较好的市场大多物业管理与服务也较好，特别体现在农贸市场上。 县镇招商的商业项目普遍营销表现水平一般，体现在：其一，定位大而全，主题不鲜明，特有性不突出；其二，广告表现力水平较低，视觉冲击力不足，系列性不强；其三，宣传资料大多较粗糙；其四，销售处装修及包装水平不高。 南通上也在迅速发展的同时，在南通以老城区为主的餐饮服务行业有了明显的提高。餐饮服务行业的档次与规模有了超前的发展。;商业定位建议 以布置在项目地块上，东西轴的商业步行街和南北州亲水景观大 道，既靠近体育场馆的大型购物中心为三大核心区块，建成一个集 购物，餐饮，休闲，游乐，商务，文化等万千丰富业态于一体的“一 站式”超级购物乐园（MAIL）。 在东西轴的商业步行街的设计上，遵循以人为本的原则，从人的 行为、心理、视觉出发。具体的建议如下： 1、按照商业规律，商业街的“有效长度”大多为300到600 米； 2、商业街的宽度应该在20至30米，不宜过宽 3、商业街的建筑不宜过高，一般在两层为宜； 4、在商业街的公共配套方面，突出休闲功能的原则，以有效延长消费者在商业街逗留的时间。 5，采用特殊的照明方式，特殊的地面铺装，使空间，建筑，景观的设置布局浑然一体。;×××南北轴景观大道上，建议： 设计多个主题景观 培植攀岩，水阶石级等体育休闲等相关的现代游乐设施。 建成超级儿童游乐园等。 以此充分吸聚人气，形成广泛的商业凝聚力和辐射力。 大型购物中心的设计上，建议采用“订单式”物业。避免无效的 供给。 ×××业态定位建议 由于大型的（含外资）商业零售业的进驻主要是一些针对 必需品消费的商业经营项目，而CBD作为商务中心区，无论从 品质还是价格的定位上，都不可能以超市、普通卖场等经营业 态为主，应要求商业项目的高标准定位。所以，对于东西和南 北轴线上的商业业态，应侧重于休闲、健身、美容、娱乐等业 态，且多选择适度超前的业态业种，以满足好收入人群个性化 购物需要，且高收入人群的忠诚度会很高。;×××商业运作上的建议 对于大型购物中心，按照国际上购物中心经营的成功案例来看，购物中心应遵循只租不售的原则。 因为，根据市场需求的变化，商业业态的调整是商业经营不变的主题，如果将店铺出售，产权分离，购物中心的统一管理、统一物业、统一宣传、统一促销等将很难实现，必要的业态调整将成为空谈 。;第三节 工程项目决策;2、风险型决策是指工程项目决策过程在事先能预知各备选方案于几种可能约束状态下产生几种不同结果及其出现的概率情况下可作出的决策。因而工程项目决策的约束条件就带有较大的随机性，存在一定的决策风险。 3、不确定型决策是指决策过程事先仅能预知各