项目启动区定位和物业发展建议终稿.ppt

郑州佛岗村项目启动区定位和物业发展建议终稿;;;第一阶段工作回顾;项目概况;项目属性界定;项目区域价值定位;项目客户阶段划分;新区大盘的客户群体演变规律;项目物业功能定位;图 示 开 发 策 略：;本阶段报告包括四个部分;;运用居住、公建的用地标准，从地块现状、用地规模及外部相邻物业状况、临路状况等四方面对地块资源进行评价;地块资源评价——1、2号地块;地块资源评价——3、4号地块;地块资源评价——5、6号地块;地块资源评价——7、8号地块;地块资源评价——9号地块;7;回迁区位置;分期开发原则;;项目开发的产品节奏的变化受到以下诸多因素的影响;测算总原则1;测算总原则2;一期基本测算数据确定——一期总占地201213.64平米，商品房总建面22.68万平米;1.5容积率测算图表;测算结论;测算结论2;项目启动区容积率1.5方案分析;启动区首期物业配比建议;项目启动区物业开发规划示意图;启动区首期测算;二期基本测算数据确定——二期总占地166746平米，总建面24~28万平米;商品房区2.0容积率测算图表;容积率2.0方案分析;三期基本测算数据确定——三期总占地299120平米，总建面46~54万平米;商品房区2.0容积率测算图表;容积率2.0方案分析;四期基本测算数据确定——四期总占地256342平米，总建面44万平米;不同容积率测算图表4商品房区1.8容积率;容积率1.8方案分析;五期基本测算数据确定——五期总占地182001平米，总建面27万平米;不同容积率测算图表5商品房区1.5容积率;项目分期物业配比建议;项目分期测算汇总;;;项目商业总体规划原则;;;;项目分期开发回顾;;一期——样本?City Face都市的、现代的形象，是项目一期最核心的主题;标志性建筑——售楼处＋会所;中央喷泉休闲广场;入口处时尚休闲商业;Touchable全实景展示区;二期——摩登街区?City Walk都市休闲的生活方式，是项目二期最核心的主题;休闲城市广场;特色商业内街;现场大事件营销活动;全现房并部分入住的项目一期是生活方式最直接的体现;三期——一品空间?City Mix局部颠覆、创新的产品，是项目三期最核心的主题;局部夸张设计的产品;四期——领秀?City Garden　五期——无限?City River社区的总??成熟度，是项目四期、五期最核心的主题;商业、医疗、教育等所有配套配置完备;自然景观的成熟;社区居民生活的成熟;项目整体案名推荐;;政府收益——税收;政府收益——地价上涨天津梅江南片区土地升值研究;梅江南片区土地升值轨迹及各关键驱动因素;政府收益——地价上涨北京东坝片区土地升值研究;东坝片区土地升值轨迹及各关键驱动因素;城市边缘区域地价上涨关键驱动因素;第二部分：项目启动区定位及开发策略研究;;世联对本项目启动区在整个项目开发中使命的认识;;开发商概况、限制条件、开发目标;开发商概况（二）;;项目本体条件的回顾（一）;项目本体条件的回顾（二）;;随着郑州作为中原地区服务型经济城市中心地位的不断加强，未来房地产市场将有较大发展空间;郑州房地产市场状况总结;客户访谈主要观点总结：多层受欢迎，对高层有一定担心；有较强的购房欲望;客户访谈主要观点总结：南区较陌生，客户区域性较强，追求实惠经济实用;项目竞争区域的确定：项目的主要竞争区域为市南区;三环目前有大量批发市场，有市场潜力；南水北调干渠建设，将对未来的市场格局产生影响;项目所在区域在售楼盘不多，在售总面积在100万平米左右;区内各主要楼盘02、03年开盘，目前已进尾盘，且存在产品同质化、社区特色不突出等情况;区内尚有几个城中村项目计划进行改造，目前刚开工项目为花都港湾。;市场总结：目前区域市场竞争不是项目面临的真正竞争，真正的竞争是未来潜在的竞争;;案例选取原则：契合本项目的基本条件，项目定位较为相似;深圳万科城区位与交通;万科城一期展示区——郊区大盘看得见的未来居住体验;深圳万科城——启动区物业以中档产品为主，后期定位走高;深圳万科城成功在于四个明确——客户、产品、形象、目标明确;万科城的成功关键因素——解决了四个关键性问题;北京.奥林匹克花园概况;项目分期——项目一、二期没能充分展示项目特质（较平）;三期工作重点：整合项目资源，突出展示社区幸福感;松散型社区，一生之城;展示项目的配套优势与项目阶段性主题，突出项目整体气质;展示项目的配套优势与项目阶段性主题，突出项目整体气质;一个主题概念、四个明确——客户、产品、形象、目标明确;;区域市场目前需求潜力并未能得到从分释放——本项目可以在“区域空档”上突破;区域市场开发水平整体偏低——本项目可以在“质”上突破;区域市场产品供应结构单一，客户群同类现象显著——本项目可以在供应结构上突破;在未来近几年内是区域