项目四物业管理的早期介入与前期管理运作.pptx

项目四 物业管理的早期介入与前期管理运作;一、两个容易混淆的概念;;;;;任务一 如何做好早期介入工作;（一）可行性研究阶段;（二）规划设计阶段;（三）建设阶段;（四）销售阶段;（五）竣工验收阶段;; 对于物业服务企业而言，由于将来的业主拥有“决定继聘或选聘物业服务企业”的权利，因此，在早期介入中物业服务企业能否主动站在业主的立场，充分考虑业主的需要，是一个能否在业主心目中树立起忠实可信的好“管家”的关键机会。 早期介入还有利于物业服务企业加强对物业的全面了解，为物业前期管理做好充分的准备工作、形成有序的管理秩序奠定基础。;二、早期介入的作用; 1、完善物业的使用功能;;;; 3、能更好地监理施工质量; 4、为竣工验收和接管验收打下基础;5、便于日后对物业的管理;三、物业管理早期介入的工作重点;;四、早期介入的方式及内容; 1、早期介入，充当顾问;;;;2、中期介入，扮演监理 ;3、晚期介入，开始管家;;;五、物业管理服务早期介入的程序;;（二）物业管理服务早期介入工作组的工作内容;【案例】; ①原设计大厦客梯只有3部，物业管理公司根据大厦规模和人流量，从方便客户使用、减少等待时间、提高大厦档次等方面考虑，建议增加2部客梯。 　　②原设计大厦只有地下停车场，停放小型车辆。大厦四周均为车辆通道，不能停放车辆。物业管理公司认为大厦如无大型车辆停放处，使用肯定是不方便的。建议将大厦一层后半部改为大型车辆停放处。 　　③原设计大厦停车场为二级计次停车场，物业管理公司认为根据大厦所处的有利位置和车辆的流量，为提高停车场利用效率、增加停车场收入，建议停车场改为按一级计时停车场设计。 ; ④原设计未考虑自行车停放处，物业管理公司认为自行车仍是客户的主要交通工具，如果不考虑专门的自行车停放处，客户就会乱停乱放，这样既影响市容景观，又不安全。建议在大厦周围人行通道上隔出一定范围搭建自行车棚，以满足客户停放自行车的需要。 　　⑤大厦为中央空调系统，原先考虑将空调能源总消耗按面积分摊收取空调使用费。物业管理公司认为，空调费??面积分摊既不合理也不公平，会造成用多用少一个样、用与不用一个样的结果，而且这种吃大锅饭的现象会造成能源的浪费。因此，建议安装空调计费系统，便于空调费的收取，并节约能源。 　;　⑥原设计每层楼为一个用电单元，安装一个电表，将电费按整层面积进行分摊。物业管理公司认为，用电到户、到每个办公室，这是一个基本要求，有利于日后的电费收取和节约用电。按每层楼计量后分摊，肯定是不合理的。而且现在不到户今后用户意见大还是要到户。与将来再改造相比，在建设期直接安装分户电表，既节约人力物力，又减少不必要的麻烦。因此，建议安装分户电表。 　　⑦原设计未考虑设门禁系统，物业管理公司认为，大厦规模较大，入住用户和来访者多，人员混杂，安全隐患较大，建议安装门禁系统。门禁系统不仅增加了大厦的安全，而且也会成为大厦的卖点之一，促进大厦的保值和增值。 ;作业;任务二 如何准备和实施物业管理早期介入;二、物业管理早期介入的实施; 1、项目的市场定位 市场定位的内容主要包括以下几个方面： （1）明确用途功能 根据城市规划，按照最佳最优原则确定开发类型、项目功能。 （2）确立消费档次 根据地域的消费能力，确定开发项目的形象风格、租售价位。 （3）筛选目标客户 以有效需求为导向，确定项目的目标客户。 （4）推出主打房型 根据目标客户的具体情况，提出主打房型、面积和使用功能。 （5）选择入市时机 根据企业经济实力和投资流量，分析和选择适当的入市时机。;; 3．消费水平与需求 项目所在地的经济状况、产业发展状况、居民收入状况、市场需求状况及目标客户对项目的基本需求和特殊需求等因素，对项目进行合理定位、确定项目品质在城市中的地位，以及项目规模、后期的规划设计与营销推广具有潜在影响。;; 5．周边物业管理概况 周边项目物业管理模式的定位、物业管理的内容、管理服务的标准，最具吸引力和差异化的亮点。 ; 6．日后的物业管理内容 针对周边物业管理概况，初步确定的物业管理模式、内容、服务标准等，并据此测算管理的成本费用等。需要注意的是物业管理模式，要尽量凸显差异化，表现个性主张。 ; 此时的主要内容就是完善物业的功能和管理功能设计。设计规划阶段是房地产开发的第二个阶段，这个阶段要解决的主要是综合考虑整体环境设计、小区的合理布局、房屋或楼宇的使用功能、建材的选用、居住的安全舒适、硬件设施、设备配备和服务配套等。 ;1．规划布局与配套设施的完善;2．水电气等的供应容量; 3．建筑材料的选择 ; 4．其他 ; 提问：物业管理公司在开发商对项目规划设计时应该提出哪