青年酒店公寓项目策划书XXXX.pptx

青年公寓项目策划2013 MARKETING STRATEGY REPORT OF PROJECTCONTENTS1 _市场分析3 _财务分析4 _案例借鉴2 _项目策划青年公寓_MARKET RESEARCH PORTION市场篇本次报告的市场研究工作，我们围绕以下三大核心问题展开：Q1法律层面1、在目前的市场下，项目是否符合现阶段国家、地方法律、政策有关规定？Q2定位操作层面2、怎样的定位及包装能够实现该目标？Q3客户层面3、项目客群是哪些？他们的关注点又是什么？STEP1：项目本体分析?本体分析项目基本情况概览市场基本情况市场需求1. 人群需求：北京、上海、广州、深圳已成为全世界生活指数最昂贵的三十个城市之一，买房成本、租房成本水涨船高，工薪阶层因生活压力大，住房条件不理想，限购、禁群组政策影响，刚需得不到满足。2.企业需求：人才流失成本变为企业最沉重的负担之一。能提供经济实惠环境良好的员工居舍的企业对吸引和稳定人才起 重要作用。 项目基本情况简介青年公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用”和“投资”两大功效，但其本质仍然是公寓。青年公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务。购买者拥有使用权，既可以自住、出租，是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓秘密性和生活风格的综合物业。项目环境 近年来，随着政府对“小产权房”的打击，又出现了以公租房、保障房、农业结构调整、旧村改造、新农村建设、旅游产业、文化园区、种植园（棚）承包、养老休闲等形式为名建设的变相“小产权房”。合法的商品房应具备“五证”：《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》项目环境种类特征商品房合作建房集资房经济适用房小产权房土地取得方式国土出让国土出让政府划拨政府划拨农民集体土地开发方式房地产开发企业出资开发建筑一群有民事行为、有购房能力的中国公民集合开发政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，建造开发社会保障性质的商品住宅，属于政策性开发住房乡政府独立开发或联合房地产开发企业开发产权证具有完全产权具有完全产权按出资比例确定产权比例拥有有限产权不具有产权销售对象不限参加该项合作建房的公民单位员工只供给城镇中低收入家庭不限交易规定自由进入二级市场流通交易自由流通居住满5年方可进入二级市场，并需补交土地出让金居住满5年方可进入二级市场，并需补交土地出让金不能进入二级市场流通城市环境2013年以来，受“新国五条”影响，北京商品房销售面积大幅回落。上半年北京商品房销售面积为821.8万平方米，同比增长32.4%，较上年同期回升20.5个百分点，但较1-5月回落11.6个百分点。 严厉的调控政策让北京疯涨的房价得到初步遏制，消费者对房价预期增强，观望情绪浓厚。但政策只是暂时拉住了房价过快上涨的缰绳，房价仍在高位运行。买不起房国家政策 2013年以来，全球经济缓慢复苏，欧美密集降息，大规模量化宽松的货币政策持续蔓延，中国M2余额突破百万亿元，货币超发严重，通胀压力加大的同时，国际与国内仍保持充裕的流动性环境，相对于股市、黄金等疲软的投资渠道，即使调控不断，房地产在过去10年间仍旧处于高速上涨通道，成为最为安全可靠的资产配置渠道。同时城市中心住宅用地的叫停使得现有产品渐成绝唱，导致了北京公寓的抗跌保值价值一直在持续走强，长期前景被广泛看好。 《商品房屋租赁管理办法》，其中有一点就是禁止群租。根据第六次全国人口普查的数据显示，2010年，北京常住人口668．1万户。在被调查的样本家庭中，通过市场行为租房占总户数的32．7％，按此比例，相当于在总家庭数中，有217．8万户需要通过市场行为租房。而这只是2010年的数据，相信在2014年，这一数据只会更大。　根据我爱我家的统计显示，2009年至2012年，新增租赁房源同比涨幅分别是44％、57％、－47％、－36％，而同期新增租赁客户的同比涨幅则高达237％、233％、64％、34％。供应的增长，远不及需求的增长。租不到房项目物业目标产权符合国家相关法律政策的合法产权物业租期15年以上承租期项目产品定位产品满足都市白领安居的高品质公寓风险分析风险一：没有房产证只获取商业用地物业使用权和经营权，没有产权，租户在长期租赁时心理存在较高风险意识。风险二：拆迁难补偿因为没有物业的产权，如果国家规划拆除，我们与小业主不会得到拆迁安置补偿，可能会得到租金赔偿。一般商业物业必须经过建筑结构改造才能达到公寓标准，工程质量控制具有一定风险。风险三：质量难保证风险四：配套不完善一般商业物业不经过改造很难达到公寓所需的超市、会议等配套设施。风险五：遗赠也麻