金顺房地产镇江学府路项目建议书.pptx

镇江市学府路地块 项目沟通建议书;写在前面的话;写在前面的话; 一、镇江城市解读;城市区位 ——长三角南翼城市，南京都市圈和苏锡常都市圈双向辐射 ;;GDP及增长率——增长态势稳定、快速 ;产业结构分析——第三产业稳步增长，但产业结构仍需升级调整 ;; 二、镇江房地产概况;2010.04.17中央政府制定8新国十条，预告全国房地产“新政” 开始;;随着政府加强对土地的管控，土地出让日渐有序同时土地价格也呈现日渐稳步走高的态势。 受之前居住用地供应量饱和的影响，政府加强了对居住用地供应量的控制，2011年起镇江市土地出让量大幅锐减，且几乎是底价定向招拍挂完成。 镇江土地出让同国内其他三线城市一致，仍以商住用地为主，排除拆迁安置房用地的低价影响，镇江土地价格呈现逐步走高的态势。;近年来本项目周边土地成交情况;2013年镇江典型地块成交情况;从2008年至2012年，镇江市区商品房供应量逐年递增，但成交量却有下滑趋势。 需要指出的是，2011年的供应与成交量统计包含了保障房供应与成交，这个数据占到近一半，因此实际2011年镇江的商品住房成交实际比2010年有大幅下滑，成交均价也一度从年初的7053元/平米下滑到年底的4133元/平米，若不是众多商业项目大量成交，全年成交均价必然下滑。 2012年年底开始，镇江市区商品房成交开始量价齐升，今年前7月成交量约占2012年全年的80%，产生这一结果的原因除了整体宏观形势好转外，“7+1”旧城改造的全面推进是此轮成交量井喷的主要原因。;整体来看，2013年1-7月镇江商品房市场供略大于求（1.18:1），分布到各区为京口0.73:1、润州1.06:1、丹徒0.75:1、大港3.56:1、丁卯1.24:1。 京口区和丹徒区供小于求，但两者的原因各不同，京口区因为人口密度较大（2857人/平方公里远高于全市区平均1083人/平方公里），实际需求量高，而丹徒区因为近2年土地供应较少，新上市量不足，但前期存量待售房较多。 价格方面，京口、润州遥遥领先全城，但实际普通住宅成交价京口略低，润州已达7084元/平米，京口为6240元/平米。;商品房市场;2012年10月起，镇江市场跟随全国整体市场走向，经过2年的震荡下滑开始复苏，同时主城区??迁量增大，进一步拉动近半年市场量价飙升； 2012年镇江本市人口购买住宅8188套，占普通住宅成交63.77%，比2011年67.76﹪略有下降，说明外来购买力在增强。本市人口购房户均面积为116㎡，外地人口购房户均面积为102㎡； 比较2009年和2013年市场，不难发现，受城市人口限制和外向影响力不足，镇江楼市购买力基本为内需，受拆迁影响较大； 2012年住宅销售总价在50万元以下的占21.26﹪，50-80万元的占53.15﹪，80万元以上的占25.59﹪（比上年下降4.46﹪）说明刚需市场占据购买主力； 统计2006-2012年普通住宅成交户型比发现，镇江住宅的刚性需求一般每3年更迭一次，即2006年、2009、2012年刚性需求占主流，预计2013年起改善性需求会增强； 由于人口基数小（全市区约120万常住人口），镇江楼盘的销售速度不快，多数楼盘在新开盘热销半年后就进入漫长的持销期，平均年成交量仅3万平米； 总的来说，镇江房地产跟随全国房地产整体发展，但起伏不大。随着苏南示范区的建设、城市建设加快步伐，城市化水平不断提高，未来房地产发展依然具有一定空间，但爆发性增长的可能不大。; 二、镇江房地产概况;根据京口区十二五规划，到2015年人口规模控制在40万，GDP总量510亿元、人均可支配收入4.3万元的目标，京口区的经济发展与城市建设具有优越竞争力。 京口区是镇江近年来商品房供小于求的区域，因此未来市场增长空间较大。 受索普等化工企业的影响，镇江市民对东城区的居住环境存在抗性，典型项目就是中冶蓝湾和优山美地。 京口区的楼盘销售一直由中南领跑，这主要源于中南长达6年的产品运作和合理的价格定位，平均年销售量逾500套。;2013年上半年，镇江市京口片区普通住宅成交2107套，225043.44平米，占总成交的72.39%，供求比0.65:1；非普通住宅成交319套，69243.16平米，占总成交22.27%，供求比1.27:1；营业用房成交127套，10508.36平米，占总成交3.38%，供求比1.74:1；办公用房成交22套，6104.57平米，占总成交1.96%。 上半年京口区普通住宅成交价走势十分平稳，非普通住宅有微幅上涨趋势，营业用房价格波动最大，办公用房自4月起开始有波动。京口区主要以片区内品牌楼盘为销售主力，如中南世纪城、优山美地、江山名洲、招商北固湾等，上半年成交量都超过200套。 本项目直接竞争对手，山泽园销售一直平平，而中建大观天下