长沙红星国际星城商业项目整合推广策略案.pptx

力造势长沙市达观机构借——红星 · 国际星城整合推广策略案方案目录项目分析市场分析竞争分析整合策略营销建议媒介建议平面表现市场分析第一篇章融城中央 · 炙手可热（一）2007年一季度商品房累计供销总量增幅明显，同比创历史纪录，且商品房同期供销总量差异明显，销售量大于供给量。商品住房供销比为0.85:1, 表明一季度消化了大量去年上市的预售楼盘存量。若与去年数据综合来看，供销比为0.95：1，表明从长周期来看，长沙商品房供销总量仍基本平衡。?（二）房价成长潜力巨大，2007年上半年增长超快，政府统计数据为 10.4,业内统计数据为其2—3倍.目前市中心楼盘基本在5000元/㎡以上,2环以内基本在4000元㎡/以上,3环以内则达到了3000元/㎡?（三）预计2007年长沙房地产开发投资将达330亿左右，预售面积将保持在900万㎡以上。（四）外来开发商纷纷的抢滩长沙，郊区大盘长期化，市中心小盘短平快：外来的大量开发商布局长沙，在2007年市场上，将不可避免的出现白热化竞争趋势，仅中心区在2007年将有２0多个项目面市，主要集中在南部与西部，2007年北城亦迅速崛起,大盘以实力进驻，主要在郊区地域开发。而市中心区域，开发商将会以开发短平快项目为主。 市场基本面全线飘红，不论住宅项目还是写字楼项目，正处在前所未有的旺势但市场调控的风险仍在随着长株潭三市融城的战略推进，南城地产开发一片火热。奥林匹克花园、中建桂苑、香墅美地、柠檬丽都、申奥美域、鑫天芙蓉等几十个高品质楼盘相继推出，这些无疑证实了南城巨大的吸引力！但南城商务写字楼基础薄弱，与传统商务势力如五一路、CBD相去甚远，起是往南，商务影响力越弱如何塑造本项目的商务价值？项目分析第二篇章本项目紧临红星会展中心，位于红星商圈中心靠近汽车南站附近，紧邻京珠高速公路、107国道小户型产品，空间自由组合空中走廊、架空层花园会所为建筑带来灵性 整体建筑风格非常具有特色红星周边的专业市场//红星国际会展中心是本项目最重要的市场基础最重要的投资、租住客户来源、商业价值所在小户型产品，空间自由组合是本项目很重要的卖点也是区隔融城国际等对手的重要武器整体建筑风格非常具有特色本项目最重要的形象特征，地标式建筑本项目面临两个重要问题一、如何用红星品牌为本项目加分，而不是减分二、除了融城，如何寻找到新的价值基础？红星有两个印象，一是远，二是乱，这是红星周边的专业市场造成的。不管是推广自住，还是推广商务我们如何用红星品牌为本项目加分，而不是减分融城概念显然是我们的重大优势，但提的多了，就不再是优势，在融科项目、融城国际对融城概念的炒作包装下，我们如何寻找新的市场机会点，达到差异化营销？除了融城，如何寻找新的价值基础？竞争分析第三篇章内容特征竞争分析竞争指数地段位于省、区政府周边商业氛围较本案差★★规模总建面积8万多平米体量与本案相当★★★配套周边有省区政府，中南工艺精品城本案位于红星市场中心，该项目周边配套较本案差★★品牌标志地产在长沙具有一定的口碑本案开发商前期成功开发运营红星大市场，具有较强的资金实力★★入市时间2007年8月入市时间较本案早，对本案不造成影响★综合分析从其地段，配套、入市时间等因素来看该项目目前对本案不造成市场影响。一、标志·长沙商务中心开发商/company/2710195302_20061018154231.htm湖南湘中海置业有限公司开发商区位天心区芙蓉南路一段457号/company/2710160902_20040622102924.htm湖南金信房地产开发有限公司基本资料区位总建筑面积5.2㎡，容积率4.98,雨花区韶山南路与湘府路交汇处西南方销售价格基本资料?3900元/平方米销售价格客户群体?商业投资客户、周边高校教师广告诉求点?二、融城国际融城国际以酒店和商务为主，约200多套左右三、上林国际?内容特征竞争分析竞争指数地段位于几大高校周边该项目周边有几大高校且靠近侯家塘商圈，商业氛围与本案相当★★★★规模项目总建面积达20万㎡，集大型生活区与商务中心于一体该项目项目体量大，本案与之相比处于劣势★★★★配套周边有电大，铁道学院、大型生活社区该项目周边生活、商业配套仍在完善中，劣于本案★★品牌开发商同样是本土开发商该项目前期由于各种因素造成一定的消极影响，对本案影响不大★★入市时间住宅部分去年开盘入市时间较本案早，对本案的影响不大★综合分析该项目体量庞大，开发周期长，与本案具有一定空间距离，对本案影响不大四、BOBO天下城 事实上，本项目的竞争对手并不多，主要是融城国际和标志商务中心，其它项目要么接近尾声，要么和本项目在产品类型上并无直接竞争关系虽然市场竞争并不大，但在如此远郊及商务基础薄弱的现实情况下，我们如何才能脱颖而出？引起关注？我们该如何创造‘差异化推广’整合策略第四