项目营销推盘执行攻略概述.ppt

项目营销推盘执行攻略 天伦/琥珀名城 呈：天伦公司领导 营销总纲 第一篇 营销推盘总策略 第二篇 入市时间研判 第三篇 价格策略 第一篇 1.整体推盘分期推盘计划 2.每期推盘计划、思路及风险控制措施 营销推盘总策 项目推盘分期原则 1、结合整个项目的工程计划。 2、以极具竞争力的产品进入市场，迅速砸开市场、形成市场热点。 3、顺利实现项目产品过渡和价格提升。 第一篇 项目风险分析 项目第一大风险： 郑州消费者对小高层或高层产品接受度不高，尤其在北区大量多层投放的竞争格局下，小高层、高层产品销售难度相对较大，价位不高。本项目小高层和高层产品存在一定风险。 项目第二大风险： 经三路短期内难以修通，天伦路尚未修通，若在2007年4月30日前天伦路还未修通，整个项目的品质难以提升、销售将遇到很大的阻力、售价难以拉高。 项目第三大风险： 一期工程12月初开工，二期工程必须在2007年4月30日前开工。否则，一、二期的营销推广将要出现断档，二期需重新造势，无法形成持续的市场关注。 第一篇 项目推盘分期计划 营销三期 营销二期 营销一期 分期 推盘楼号 数量 周期 一期 多层 3—10、21-24号 494套 2006．11—2007.5 小高层 11号 72套 2006.12—2007.6 二期 多层 12-20号 276套 2007．4—2007.9 小高层 2号 40套 2007．5—2007.10 高层 1号 118套 2007.5—2007．12 三期 别墅 31-33号 12套 2008.3—2008．9 高层 25-29号 260套 2008.3—2009.5 第一篇 综合考虑项目分期原则及风险控制，分期建议如下： 三期：主要以高层、小高层和商业为主，是最终实现本项目利润的载体，一、二期必须创造很高销售气势，树立了较高品牌形象，三期才能保证快速去化。 项目总体推盘思路 一期：基于团购安排，项目主题景观区的尽早展现，与村庄的形象区隔营造内部中高档环境，检验项目小高层产品市场认可度等综合因素做出的。另外，因为项目周边配套较差，市政设施不够完善。将沿经三路的商业街部分展现出来，塑造成项目的一大亮点。将劣势转换成优势。 二期：地块位置较好，属于本项目的优质房源，是顺利实现本项目价格提升的关键，是本项目多层产品线向小高层、高层过度的缓冲带（价格、品质）。 第一篇 一 期 1、为保证尽量多的房源推向市场，建议公司内部团购放在二期。 2、建行团购选房时间安排在项目一期正式入市前（12月9日）。 3、尽量控制建行团购数量，保证可能多的房源推向市场。 4、有意识的将建行客户向11号楼和多层顶层复式引导。 一期团购建议 第一篇 分类 产品 楼号 套数 周期 团购 （含关系） 多层 3号1-3单元、7—10号、21—24号 277套 2006.11—2007.４ 小高层 11号 72套 市场 多层 3号4单元、4—6号楼 145套 2006.11—2007.４ 团购后剩余的多层房源 未知 小高层 11号楼建行选剩余的房源 未知 2006.11—2007.４ 一期推盘详表 第一篇 4、用11号楼小高层来检验市场，以便对后期高层开发做出调整，规避风险。 一期推盘思路 1、用临路的3号楼及团购尾房以2850元/平米的均价砸开市场，以绝对低于竞争对手的价格冲击市场，高调造势，迅速聚集销售人气。 2、5、6号楼以正常价格2900元/平米入市主力销售。 3、4号楼作为一期景观最优秀一栋楼，用其作为项目一期和二期的价格过渡，定价为3100元/平米。 3号 4号 5号 6号 7号 9号 8号 21号 22号 24号 23号 11号 10号 30号 第一篇 一期销售风险及控制措施 11号楼小高层销售风险 控制措施： 1、以2900元/平米的整体均价入市，在项目品牌、工程形象、环境形象未到位之前以价格驱动销售，在项目品牌、工程形象和环境形象到位以后，再拉升价格。 2、借助多层房源的热销氛围，同时通过与多层价格对比，在销售现场将客户引导至11号楼。 3、在二期4月份推出以后，以二期多层的高价格，与11号楼形成强烈的价格对比，将客户引导到11号楼。 4、11号楼预售许可证必须在2007年4月份取得。 第一篇 一期销售风险及控制措施 多层顶层复式房源 控制措施： 1、在保持供团购房源多层均价2300元/平米情况下，将多层顶层复式的价格刻意拉低200元/平米，拉高标准层的价格，通过价格手段将客户向顶层复式引导。 2、 在市场销售的过程中，通过提高顶层复式的销售提成刺激销售员销售顶层复式的积极性。 在一期景观示