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预售许可证办理条件 商品房预售答应证办理条件及程序1970/01/01 08:00:00 ?? ??访问人数：928预售制度是商品房买卖市场的一种销售形式，就目前而言，商品房预售已经成为了我国商品房销售的主要途径了。所谓的商品房预售是指房地产开发企业将正在建立中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付或房款的行为。详细来说，习惯上把在建的、尚未完成建立的、不能交付用法的、没获得证房屋称为。开发商出售期房称为预售，购房者买房时就要与开发商签订房屋预售合同。商品房预售〔期房交易〕不同于商品房销售〔交易〕，因其不行预知性导致商品房预售过程中会出现现房销售中所不存在的风险点，例如交易地位不公正、销售方式不标准等，而这些风险点最终都归于承购人一方担当。因此国家出台了相应的法律法规对商品房预售予以规制，而商品房正是其中之一，也是最为重要的规制要件。所谓的商品房预售答应证也就是开发商在预售商品房时所需要办理的相应主管部门的预售行政答应。商品房预售答应证产生的法律根据主要为《中华人民共和国房地产管理法》第四十五条；《城市房地产开发经营管理条例》其次十三条；《浙江省房地产开发管理条例》其次十五条；《商品房销售管理方法》第六条；《城市商品房预售管理方法》第六条等相关法律。上述法律法规都指向一点，即对于需要进展预售的商品房，应当根据法律法规所规定的条件及程序向相关行政主管部门申请预售答应；经行政主管部门审核核准预售答应之后，开发商才可以对外公开预售商品房。笔者现将地区办理商品房预售答应的相关条件及程序排列于后，以供参考。一、商品房预售答应证的核准条件我国对商品房预售答应核准的条件规定如下：〔一〕、已交付全部出让金，获得土地用法权证书；〔二〕、持有建立工程规划答应证和施工答应证；〔三〕、按供应预售的商品房计算，投入开发建立的资金到达工程建立总投资的25%以上，并已确定施工进度和开工交付日期；〔四〕、房地产开发企业预售商品房，除应当符合法律、法规已有规定外，房地产开发工程的工程形象进度应当符合以下条件：1、建筑已完成主体构造三分之一以上；2、建筑已完成地面以下的主体工程；〔五〕、房地产开发企业向市、县〔市〕房产行政主管部门申请商品房预售登记时，除应当提交法律、法规已有规定的文件外，还应当提交标准地名批准文件、拆迁户安置状况说明和市、县〔市〕建立行政主管部门对房地产开发工程的工程形象进度的证明文件。上述五点为申请商品房预售答应的相应条件，其中前三点规定于《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》中，后两点规定于《城市商品房预售管理方法》第七条四到六款，“开发企业申请预售答应，应当提交以下证件〔复印件〕及资料：〔四〕投入开发建立的资金占工程建立总投资的比例符合规定条件的证明；〔五〕工程施工合同及关于施工进度的说明；〔六〕商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、开工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。〞在具备了上述条件之后，开发商才可以向房产主管行政部门提出预售答应申请。可以说，针对期房的不行预知性，相关部门已经出台了法律法规对预售条件予以限制，通过法律法规的强迫性标准来削减期房购置人的风险。二、申请商品房预售答应证所需要的材料在房地产开发企业具备了申请商品房预售答应证之后，开发商可以向当地的房产主管行政部门递交申请表和申请所需随附材料，随附材料大多为证明开发商所要申请人的商品房已经具备预售条件的资料，详细由各地的房地产管理局确定所需材料。房产管理局明确申请商品房预售答应证所需材料为以下19项内容：1、商品房预售答应申请表〔原件〕；2、营业执照正本和副本〔复印件〕；3、房地产开发资质证书正本和副本〔复印件〕；4、申请工程方案文件〔复印件〕；5、工程设计批复〔复印件〕；6、〔复印件〕；7、土地出让合同或批准书〔复印件〕；；8、〔原件及复印件〕；9、〔原件及复印件〕；10、建筑工程规划答应证及附件附图〔原件及复印件〕；11、建筑总平面图〔复印件〕；12、标准地名批准用法证〔复印件〕；13、银行同意抵押土地在建商品房预售的函〔原件〕；14、银行出具预售款监视方案〔原件〕；15、工程形象进度鉴证单〔原件〕；16、物业用房缴交确认单〔原件〕；17、拆迁安置状况说明〔原件〕；18、拆迁安置用房核查登记表〔原件〕；19、房号清单。〔以上资料均为一份〕上述19项为杭州市房产管理局所列明的申请材料，其中2-3项为对开发商进展房产开发资质审查；4-11项为对申请预售房屋的建立及用地手续是否完备状况进展复核；假如开发商在开发过程中将土地用法权抵押给银行的，需要有第13项材料。第14项银行出具预收款监视方案源于《房地产管理法》第四十五条的规定，“商品房预售所得款项必