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假按揭贷款特征及风险防范 假按揭贷款特征及风险防范 一、假按揭背景假按揭是 指借款人不具备真实购房目的 ,但以购房为名义套取银行贷 款的行为。假按揭从房地产业诞生那天起就存在，随着国家 加大房地产调控和银根紧缩，各商业银行对房地产信贷全面 紧缩，房地产业资金全线告急，假按揭因而有愈演愈烈的趋 势。刚刚从大学毕业的张先生急于购置一套结婚用房，他在 二手房市场上看中了一套二手新房，工作不久的他虽然收入 不低，但是积蓄不多，即使是三成的首付款也难以支付。然 而中介公司的业务员却告诉他，只要支付一定数额的手续 费，就可以“零首付”买这套房子。张先生将信将疑，银行 不是规定买房不能零首付吗？ 这家中介公司果然“神通广 大”，他们是怎样操作的呢？原来关键就在房子的报价上。 这套房子的挂牌价是 60 万元，银行提供 7 成贷款，那么他 可获贷 42 万元。但是中介在向银行申请贷款时将其价格改 为 90 万元，如此，贷款额度一下子就可以超过 60 万元，从 而实现所谓的“零首付” 。真是没有想到，活跃房地产市场、 造福市民的房产贷款竟然成了一些市场机构骗贷的工具。据 调查，这些市场机构利用了现行贷款规则存在的漏洞，骗贷 手法主要包括以小报大、变更用途以及二者的混合型等。今 年中央收紧银根之后，各商业银行对房地产开发企业的贷款 从严从紧，一些信用、资质不是很好的中小房地产企业几乎 从银行贷不到一分钱，融资难度增大，成本提高。而对于个 人住房贷款，虽然比以前严格了审查，但相对还是“宽松” ， 一手房可以贷到总房款的 7 成以上，二手房也能贷到 6 成以 上，且利率还可以下浮，不及开发商从企业间拆借或从其他 民间渠道直接融资成本的 1 ／3。“出于业绩考虑，个别从业 人员疏于审查，或是被开发商收买，假按揭已呈抬头之势。 目前 “假按揭”多发生在销售不畅的楼盘。 对于开发商来说， 在当前房地产调控关键时刻，能够及时通过商品房销售回笼 资金非常重要。如果销售不畅，资金压力又大，就可能剑走 偏锋，通过非正常手段来回收资金， “假按揭”就是其中惯 用的手法。有开发商坦称： “假按揭”是房地产市场的“潜 规则”。假按揭作为个人住房贷款风险的一种主要来源，对 银行按揭业务的危害十分巨大。在当前房地产市场形势下， 开发商急需通过商品房销售回笼资金，资金压力大的开发商 可能会剑走偏锋，通过办理假按揭等非正常手段回收资金。 因此，防范假按揭作为当前住房金融工作的一项紧迫任务， 必须认真对待。 二、假按揭分类及动机 (一 )假按揭分类 1、从 购房合同载明的交易房屋类型划分，假按揭可分为一手房假 按揭和二手房假按揭 ,又可分为个人住房假按揭和个人商业 用房假按揭。 2、从制造假按揭的主体划分，假按揭可分为 房地产开发商、房地产中介机构、借款人、银行内部员工和 其他主体制造的假按揭。 3、从假按揭具体表现形式划分， 假按揭可分为以下几种情况：借款人资料和签名真实，但所 购房产不存在或被重复销售或被重复抵押（真人假房） ；借 款人资料和签名真实，所购房产存在，但没有真实购房行为 （真人真房）；所购房产存在，但借款人资料或签名虚假， 没有真实购房行为（假人真房） ；借款人资料或签名虚假， 所购房产不存在或被重复销售或被重复抵押（假人假房）