我国房地产行业房企资金来源渠道及其影响、预测分析.docx

? ? ? ? ? 我国房地产行业房企资金来源渠道及其影响、预测分析 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 提示：从新增资金的贷方角度来看，销售回款银行贷款非标融资债券股权融资。据我们估算，2016 年销售回款8.7 万亿， ? ? ? ? ?1、房企资金来源仍较为单一，以预收款与银行贷款为主? ? ? ? ?从新增资金的贷方角度来看，销售回款银行贷款非标融资债券股权融资。据我们估算，2016?年销售回款8.7?万亿，新增房地产开发贷5.7?万亿，非标融资3.2?万亿（新增信托融资七千余亿元），信用债发行1.7?万亿，股权融资1594?亿元。? ? ? ? ?参考 发布《2018-2023年中国房地产金融产业市场竞争态势调查与投资价值前景评估报告》 表：从新增资金的贷方角度来看，销售回款银行贷款非标融资债券非标：信托股权融资（单位：亿元） ? ? ? ? ? ?尽管银行贷款从新增资金角度来看占比较高，但是考虑到到期资金的偿付后，我们发现来源于银行、信托的资金净变动其实总量并不高。对于开发商而言，净变动占比最高的是销售回款，因此我们能从历史规律中发现，房企资金情况往往取决于销售行情的好坏，同时销售回款的速度会影响到位资金的到账时间，从而对投资时点产生影响。以2017?年调控为例，根据与房企沟通的情况来看，龙头房企的销售回款率普遍从2016?年的90%以上，下降至80%，回款周期从1?个月左右延长至2?个月，这使得销售面积对开发投资额的传导从前两轮周期的同步演变为投资滞后销售2-3?个月。我们预计2018?年行业整体融资环境依然较严，银行贷款净变动降幅5%，信托、债券净变动-10%，销售回款增速1%（主要系我们预测2018?年销售面积增速0%），资金总流入预计为10.1?万亿，略低于2017?年资金流入。 表：从资金净变动角度来看，扣除还款资金的影响，销售回款占开发商的资金净流入比重最高（单位：亿元） ? ? ? ? ? ?2、长期资金来源以ABS?为增长点，房企真实杠杆下行? ? ? ? ?综上我们可以看到，目前房企的主要资金来源渠道仍然较为单一，主要是销售回款和银行贷款。面对未来十年房地产的资金渠道，我们认为有两大趋势，一是资产证券化规模迅速扩大，二是预售房款与开发贷二选一，从而降低房企杠杆。? ? ? ? ?借鉴海外的经验，我们认为未来房企的资金来源渠道将进一步多样化。目前我国资产证券化的发展仍处于初级阶段，随着政策以发展租赁住房REITs?为切口，鼓励开发商自持物业并以该不动产为标的进行融资，我们认为未来资产证券化的规模将逐步扩大，有望成为开发商资金来源的中坚力量。通过租赁住房获取资金将成为房企间拉开竞争差距的重要助力，对于地产行业而言资金为本，是房企之源。（在后续的系列报告中我们将对房地产行业资产证券化以及REITs?的发展做进一步讨论）。? ? ? ? ?另一方面，目前房企的杠杆水平较高，一旦开发商资金断链断裂，将影响至银行资金与居民财富的稳定性，对国计民生的影响性较大。可以看到，在整个房地产开发环节共涉及了三次融资，一是地产开发贷、二是房产开发贷、三是预售商品房。在本轮的调控中，土地融资规模已经逐步收缩，热点城市房企必须以自有资金竞拍土地，信托资金严禁流向土拍市场。未来，我们认为第二轮与第三轮融资规模将进一步得到控制，可能是房产开发贷与预售商品房二选一，也有可能通过逐步提高预售门槛渐进式的达到最终取消预售制的目的。? ? ? ? ?3、预测房企资金压力对房价的影响，2018?年压力较大? ? ? ? ?我们通过两种方法来判断房企的资金压力水平。一是开发投资额/房地产企业到位资金，从表格中可以看到，?2008、2014、2015?年是比值高于0.77?的年份，同年的房价增速处于底部，同比均出现过负增长的情况。? ? ? ? ?第二种方法是，我们通过计算房企的刚性支出与可计算的资金流入来站在当下预判未来。我们假设土地支付价款的支付周期为半年，当年新增的土地购置费支付比例为3/4，剩余部分于来年偿还，则剩余的1/4?为来年土地购置部分的刚性支出。建安成本方面我们假设施工周期为3?年，按每年的总施工面积乘以单位面积的施工成本进行计算，叠加刚性土地购置费用，则为最低现金流出额。可预测的资金流入参考表6，我们将资金来源分为房地产开发贷净变动、信托净变动、债券净融资额、股权融资额、销售回款以及利用外资，扣除相应的利息支出后得到当年的资金总流入。通过资金流入减去刚性支出后，得到刚性资金余缺。同样的，2008、2012、2014?与2015?年刚性资金余缺低于一万亿元，房价存在下降压力。? ? ? ? ?我们预计2017?年开发商最低现金流出8.7?万亿，资金总