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赎楼业务详解 赎楼业务详解一、赎楼简述赎楼，是指在二手房交易过程中，由第三方出资替卖方〔房产出让方〕归还银行贷款，解除房产抵押，赎回房产权利证明的垫资或信誉效劳业务。赎楼业务的方式许多，常见的包括现金赎楼、转按揭贷款担保、同名转按揭贷款担保、凭证押回执放款担保等四种。除现金赎楼外，其他三种赎楼业务都要以获得银行担保授信为前提。目前市场上的以现金赎楼居多，现金赎楼是指卖方将其房产转让给买方时，依据买方的申请，由放款机构以现金出资替卖方偿清原银行按揭贷款，以便顺当办理房产过户的业务。现金赎楼分为交易类赎楼和非交易类赎楼。1、交易类赎楼，即用于转按揭：目前，不少处于银行按揭贷款归还期内的商品房大量涌入二手楼市。深圳如今尚无法办理住房抵押转让登记，市民要想出售尚处于按揭期的住房，就必需到银行把余款付清，把房产证赎出，才能进展转让和买卖。这就是交易类的赎楼，这种同一套房产变更借款人，变更抵押，就叫做转按揭。2、非交易类赎楼处于银行按揭贷款归还期内的商品房，由于升值或者已经归还了相当长一段时间的按揭供楼款，业主盼望用该房产从银行获得更多的贷款，可以先将房产从银行赎出，然后重新抵押给银行办理红本房抵押贷款，这就是常说的“加按揭〞，也需要赎楼。以上两种状况都需要先垫付一局部资金，付清银行按揭余款，即赎楼款。二、赎楼业务特点1、期限短，费率根据单笔收取依据深圳房产交易状况，现金赎楼关内一般可在10-20天内完成；关外时间稍长，一般在20-30天之间。市场上目前以非交易性赎楼居多，所以一般借款人拿到银行的授信批复，放款机构才进展放款，并且重新办理抵押登记手续约为5个工作日，时间长短上比拟固定。目前现金赎楼收费标准为：●用法现金20天以内，费率为1.5％；●用法现金超过20天，但在1个月内的，费率为2％；●用法现金超过1个月，以后每增加15天增加1.0％2、风险较低现金赎楼业务由于有真实交易背景，金额较小，期限较短，只要可以保证房产抵押解除瞬间不被第三人查封，几乎没有风险，只要做好过程掌握风险就完全可控。因此，对于一家放款机构而言，现金赎楼业务可作为资金过桥业务的补充业务，以弥补资金过桥业务空挡期的资金闲置本钱。3、强调过程掌握为了有效掌握风险，放款机构需特地跟进业务办理，在借款流程中严控风险。借款人全权托付放款机构进展房产的公证转让、抵押、出租，放款机构获得业务的全权操作权限。并且要求肯定要拿到银行批复才可进展放款。并要求借款资金专款专用，特地派人去银行确定房贷的还款账户和借款资金的赎楼用处，监视业务办理的整个过程。4、业务来源较多依靠房产中介赎楼一般为短期，且业务很简单受市场房价打算。因此，对于放款机构来讲，利息收入有限。必需通过肯定的业务量赚取肯定收入。市场上的P2P网贷公司等放款机构一般实行与房产中介、担保公司等合作，因为此类机构有较大的客户群体和资金需求。假如建立长期的合作伙伴关系，也有利于降低风险。三、赎楼业务流程及风险点〔一〕业务流程流程参加人员办理要求合作机构发出业务申请风控部负责人通过微信群、群进展业务发布风险管理部接单，去银行核查是否存在此单，进展借款人资信调查调查员查验《业务递交标准》资料齐全，确定贷款期限借款人全权托付调查员办理赎楼业务调查员审核资料〔原贷款合同、抵押合同、原贷款银行欠款清单原件、新银行的贷款审批看法复印件〕通过核查，上标；资金募集齐全，放款法务人员、上标员法务人员审核资料的完好性，发标募集全资金然后放款至赎楼账户。提交还款凭证给平台与原银行解除抵押登记手续财务部、担保机构、借款人、调查员公证书、房产证新银行办理抵押登记银行放款于指定账户调查员或业务员平台业务员掌握银行账户，关注资金进账情况P2P公司提取资金并回款于投资人财务人员、银行平台收取银行放款，扣除售楼费用等，回款给投资人。〔二〕风险点赎楼贷款周期较短，一般在1个月内，资金用处明确，且简单监控，风险比拟小，业务相对保守，因此收益也相对较低，必需有肯定的业务量做支撑。这种业务均为短期，特别合适P2P网贷的短期投资者。赎楼操作中也面临的肯定的风险，例如房子被查封，新银行放款要求有明确资金去向等。二手房引发的争吵主要有以下几种状况：1、买方交了赎楼款，卖方不履行售楼及交房义务；2、卖方当时购置房屋，只签订了商品房买卖合同，却未办理房产证，买房支付了赎楼款后，房产证却始终办不下来，买方的权利就得不到保障，时间一长，一旦楼价上涨，由于没有办理过户，卖方在利益的驱使下可能将房产转卖别人，让买房处于不利境地。3、卖方恶意欺诈，把卖方交付的赎楼款挪为他用，而不交付给银行用于赎楼，导致买房利益受损。4、房子被查封的风险是赎楼