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转 物业管理纠纷典型案例分析 转物业管理纠纷典型案例分析物业管理纠纷典型案例分析一、眼看业主被打未制止北京一小区物业被判担责世纪城东区业委会主任的杨爱秋在世纪城5区北侧的道路上，遭到不明身份的男子殴打，经法医鉴定为细微伤(侧重)。杨爱秋通过诉讼讨回公正，杨爱秋起诉称，世纪城物业公司的保安没有阻拦，也忽视我的求救，没有尽到维护小区公共秩序的管理任务，物业公司应登报赔礼赔礼，并赔偿精神损失费和经济损失费共7万余元。世纪城物业公司坚持认为该公司没有任何责任，因为案发地是市政道路，保安没有上前救助的法律义务，只有道德义务。市一中院终审认为世纪城物业管理有限公司的保安看到杨爱秋被打，未上前制止。物业公司应担当补充赔偿责任，杨爱秋终审获赔1千元。法官说明说，世纪城物业公司作为从事包括保安效劳的物业管理效劳这一社会活动的单位，在物业合同商定的保安范围之外的其可以发觉并掌握损害的合理区域内，仍负有肯定的对业主人身、财产平安的保障义务，而杨爱秋受损害的地点，即属于此等区域。由于杨爱秋被打的地点处于市政道路上，并非在物业管理范围内，她能获赔，在于一中院的判决打破了长期以来大家所持有的保安只在小区内负责的观念。判决中指出，在物业合同商定的保安范围之外的其可以发觉并掌握损害的合理区域内，保安仍负有肯定的对业主人身、财产平安的保障义务。2、高空坠物砸车，物业公司奇妙取证免责案情:2002年5月29日，车主徐某将其小轿车停放于深圳A大厦停车场，后发觉车被高空坠物砸坏车头盖板。徐某找到该大厦管理处的保安，保安称其为邻近正在施工的B大厦坠落的瓷片所砸，并带徐某查看现场。现场为B大厦外墙正在拆卸脚手架和防护网，时常有坠物降落，车身上下布满灰尘，车旁有瓷片等建筑垃圾，车头盖板上有明显的锐物砸痕。随后赶来的管理处工作人员对现场进展了多角度拍照，并将瓷片包装好交给徐某。徐某修车后就修理费用与B大厦施工单位交涉未果，遂将B大厦的建筑单位某房地产公司和A大厦停车场的管理单位某物业管理公司告上法庭。原告徐某起诉的主要理由是，A大厦物业管理公司未对其所停车辆妥当看护，也应担当连带赔偿责任。某物业管理公司向法庭提交了现场照片，辩称损害结果的发生与自己无关，在停车场管理方面没有过错。深圳市福田区人民法院认为，建筑物以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成别人损害的，它的全部人或者管理人应当担当民事责任。原告停车--发觉被砸--交涉，综合事实，参考现场照片，可认定原告车辆的损害是B大厦的全部人，应对损害负民事责任。被告二某物业管理公司不是建筑物的全部人或管理人，不须担当责任。最终，法院判决被告一某房地产公司赔偿原告徐某修车费1000元，驳回原告对被告二某物业管理公司的起诉。评析:本案中的某物业管理公司，假如与车主间建立的是车辆保管关系，那么很难证明自己在保管行为中没有过错，而需担当连带责任，然后再代位求偿，向某房地产公司追偿。依据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的有关规定，物业管理公司与车主之间是车位有偿用法的租赁关系，那么免除了上述之虞。值得一提的是，物业管理公司对大事的处理方式是特别恰当的。巡逻停车场的保安发觉汽车被砸后，留意爱护现场，并通知清洁工暂不将坠落的建筑物垃圾扫除，等待车主自己验看。与车主获得联络后，物业管理公司对现场及车损情况进展了拍照，把损害物和损害后果的证据固定了下来。在法庭上，原告徐某和被告一某房地产公司均无法否认这些照片证据，从而顺当地免除了自己在停车合同之外的侵权损害赔偿责任。将砸坏汽车的碎瓷片交给车主去索赔，既有利于车主辨明事实真相，又表达了物业管理对当事人的敬重，物业管理公司的这种处理方式，说明其证据意识特别剧烈。实务操作建议:物业管理活动中发生意外，可能导致纠纷时，物业管理公司可从本案中借鉴以下两点:1、应帮助事主查明大事的真实过程。仅证明自己没有责任是不够的，也无法完全消除事主的疑虑。查清真相，关心事主找到应担当责任的人，才能彻底解决大事，避开纠纷。2、全面加强证据意识。通过拍照、现场记录、无利害关系目睹证人等方式固定证据，既有利于帮助事主解决纠纷，又能分清自己应不应担当责任、应担当多大的责任等问题。3、依据目前最高人民法院举证规章的规定，设施设备造成的损害赔偿，设施设备的管理人和全部人依法负有举证责任，因此证据的保全及举证责任履行成为物业管理活动中的主要环节。3、保安半夜进民宅物业公司被判赔案例:北京朝阳某住宅区张先生夫妇在凌晨被室内的响动惊醒，马上起床并翻开卧房的门，发觉有人已走到客厅和卧房过道处，这个人自称是物业公司的保安员。于是张先生夫妇把物业公司告上了法庭，并要求赔偿每人精神损失费各5万元。此案件在北京各界，尤其是在居民和物业管理界引起了剧烈震惊和剧烈争辩。法院认为，张先生夫妇身