房地产基础知识及客户沟通技巧与方法.docx

附件四：房地产基础知识及客户沟通技巧 一、房地产基础知识 房地产行业相关知识 1、 房产 是指房屋经济形态， 在法律上有明确的权属关系， 在不同的所有者和使用者 之间可以进行出租出售或作其它用途的房屋。 2、 地产 是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上下空间， 地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。 3、 房地产 是房产和地产的总称。 是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其 附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等） 。 4、 房地产业 是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及 维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。 5、 房地产开发 是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、 房 屋建筑的活动。 6、 土地开发 是将“生地”开发成可供使用的土地。 7、 土地所有制 现行全部土地实行的是社会主义土地公有制， 分为全民所有制 （即国家所有） 和劳动群众集体制（即集体所有）两种形式。其中，城市市区的土地全部属于国 家所有；农村和城市郊区的土地法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有； 宅基地和自留地、自留山，属于集体所有；矿物、水流、森林、山岭、草原、荒 地、滩涂等自然资源，属于国家所有，由法律规定属于集体所有，森林、山岭、 草原、荒地、滩涂除外。但地上建筑物既可以为国家所有，也可以为集体、单位 和个人所有。 因此， 同一宗房地产， 其土地与地上建筑物的所有权往往是不一致 的。 土地的使用年限是如何确定的？ 凡与省市规划国土签订 《土地使用权出让合同书》 的用地， 其土地使用年限 按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、 卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地 五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。 8、 房子的居住时间是多少，土地使用年限届满后，该怎么办？ 房屋一经购买并取得产权后， 即作为业主个人所有的财产， 并无居住年限的 限制， 担对该房屋所占用范围内的土地来说， 因为土地除属于集体所有的外， 均 属于国家所有。 业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。 在该土地使用年限 届满后， 土地将由国家收回。 业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下， 继续使用该土地。 9、 土地所有权 土地所有权是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占 有、使用、收益和处分的权能。 10、 土地使用权的出让 指国家以协议、 招标、 拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使 用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 11、 土地使用权转让 是指土地使用者通过出售、 交换、 赠与和继承的方式将土地使用权再转移的 行为。 12、 土地使用权划拨 是指政府无偿将土地拨发给使用者使用， 一般没有使用期限的限制。 以无偿 划拨取得的土地使用权， 其出让须经政府及土地管理部门同意， 交补交出让金后 方可进行转让、出租和抵押。 13、 生地 指空间地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。 14、 熟地 指三通一平或七通一平，具备使用条件的土地。 15、 宗地 是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。 16、 楼花 一词最早源自香港是指未完工的物业（即在建物业） ，另一说法即指未正式 交付之前的商品房。 17、 期房 是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房， 即房地产开发商品房预 售许可证开始至取得房地产权证大产证为止， 所出售商品房称为期房。 消费者在 购买期房时应签商品房预售合同。 18、 现房 是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房， 即开发商已办妥所售的商 品房的大产证的商品房， 与消费者签订商品详尽买卖合同后， 立即可以办理入住 并取得产权证。 19、 毛坯房 房地产商交付屋内只有门框没有门， 墙面地面仅做基础处理而未做表面处理 的房叫毛坯房。 20、 成品房 是指对墙面、天花、门套、地板实行装修。 （1） 内墙面为普通仿瓷涂料 （2） 客厅楼地板为普通瓷砖 （3） 普通铝合金窗 （4） 普通胶合板门 21、 商品房 是指以完全的市场价格向购房者出售的房子。 22、 存量房 即二