第9章国外及中国港台地区房地产经纪经验与借鉴.pptx

第九章 国外及中国香港地区 房地产经纪经验与借鉴;第一节　美国房地产经纪业;一、美国房地产经纪的基本制度 （一）执业资质与教育训练制度 1．执业牌照制度 为了保证房地产业的健康发展，美国房地产经纪业建立严格的执业牌照管理制度。美国法律规定替他人买卖房屋必须持有房地产经纪人牌照，只有一些银行、律师等法律规定的可以替他人买卖房屋的个人和机构除外，同时这些法律对这种例外情况也做出了限制，例如某些州规定这类个人和机构一年内交易不能超过8宗。这样就保证了房地产经纪业从业人员的基本素质，避免了一些机构和个人擅自从事房地产交易的中介活动。 美国的房地产经纪人有销售员和经纪人之分。 ;一、美国房地产经纪的基本制度 （一）执业资质与教育训练制度 2．资格考试制度 在美国，两类房地产经纪人取得执照的资格不同，但都要先经过房地产经纪人执照的考试，考试通过才可以领取执照，从事经纪事业。因此房地产经纪人考试制度是执业牌照管理的核心所在。 （1）考试资格 在美国，无论是销售员还是经纪人申请执照都要符合一定的条件，包括年龄、品行、学历、考试成绩等方面的要求，方可取得执照。;（1）考试资格 若要取得经纪人执照，要求大学毕业或同等学历，受过专业知识的训练，从事房地产业两年以上，修完有关房地产的一定数目的核心课程（各州规定数目有所不同），在取得销售员资格后须经过一定年限（一般为2-4年）方能参加房地产经纪人考试，在大多数州还要完成考试管理机构提供的成人教育课程。在考试资格确认过程中，美国特别重视对报名者职业道德的审查，凡有犯罪记录或其他不良记录的人都不得参加房地产经纪人考试。此外，取得执照的房地产经纪人还要定期参加测试，接受再教育，以保证房地产经纪人的专业水准和服务质量。 ;（2）考试内容 美国房地产经纪人考试内容主要包括：财产权利关系、土地利用控制与规则、房地产估价与市场分析、理财、经纪人法律、法定信息披露、合同、产权转让、房地产实务、房地产应用数学以及相关领域的专业知识。;（3）考试组织 各州一般都有专门???由政府有关部门批准的非赢利机构来组织房地产经纪人考试，考试周期及具体时间安排各州也不尽相同。这个组织拥有大量房地产经纪方面的专业人士负责考试命题、确定合格标准等，但是最后都需经该政府部门审定。;3．注册制度 考试机构发牌照后，房地产经纪人还不能执业，必须在一个房地产经纪机构工作，填写一张申请表，经房地产经纪机构报到发牌照部门进行注册后才能执业。以后还要定期（一般为2-4年）到发牌照部门进行续期注册，续期注册要参加继续教育，有的州还要重新进行考试，其考试内容主要涉及一些新的法律、法规和规定，较初次考牌照时要容易的多。政府要定期向社会公布房地产经纪人牌照的注册情况。;（二）佣金制度 在美国，房地产经纪业务的佣金率通常根据总销售额、销售房地产的种类和房地产经纪契约的类型而定。一般来说，对未开发土地的转让销售佣金率为6%-10%，独户住宅的佣金率为3%-8%，大型商用房地产的佣金率为3%-6%。 佣金率和牵涉到买卖双方的有关内容通常都记入销售契约之中。销售契约是由经纪人和卖方签订的建立代理关系的合同，用以明确双方的责任和义务。合同规定经纪人为代理人，卖方为委托人，代理人代表委托人同第三者发生关系。委托授权代理人从事某些活动，且活动范围不能超过授权规定，房地产经纪人通常被房地产的卖主授权寻找买主，偶尔买方也授权代理人替其寻找待售的房地产。;（二）佣金制度 商业性房地产租赁，经纪人一般收取年租金的6%作为佣金，并且在随后的几年内，每年按照递减的比例收取。 房地产经纪人完成经纪业务后，由房地产经纪机构收取佣金。房地产经纪人可以得到佣金的50%-90%，具体比例由房地产经纪机构的拥有者或其授权者确定，一般来讲在机构内资历越深、成交业绩越突出的经纪人分得的佣金比例就越高，而且在机构内部自己有独立的办公室，同时在不同的销售和代理方式下，经纪人最终获得的佣金比例也会有所不同。 根据美国反托拉斯法案的规定，房地产经纪机构负责人之间不能互相交流其与经纪人的分成比例及收取客户多少佣金，防止形成垄断。;（三）联合销售制度 在美国，房地产销售中占主流的是房地产经纪人的独家代理制度。在这种代理制度下，无论谁实现了房屋销售，签约经纪人都可以获得相应的佣金，因此房地产经纪人愿意将房源信息完全公开。这是在市场竞争机制作用下产生多赢的结果。这一机制从客观上促使房源信息在全国范围内得以共享。美国房源信息共享主要是通过多重房源上市服务系统（Mulptiple Listing Service）来实现的。各州都建立了MLS系统，房地产经纪人协会会员交纳相应的服务费后，可以凭会员个人密码钥匙打开所有系统上提供服务的密码锁，带领客户看房（美国房地产经纪人协会在MLS