长沙万业别墅项目营销报告.pptx

; 前 言 报告主要是针对整体市场环境和项目自身价值体系做出分析，并提出项目营销竞争定位的方向； 此次报告主要是就部分问题作前期沟通，待与发展商做进一步的沟通之后，再做进行深化和调整。;分析的基本出发点1：项目基本情况;分析的基本出发点2：开发商目标;项目关键思考点：;市场大势;宏观经济分析 长沙房地产市场分析 长沙城市发展分析;5月份CPI同比下降1.4% PPI同比降7.2% ;长沙经济仍保持较高的增长速度，长沙社会消费品零售总额增速缓慢回升，经济快速发展的势头尚未改变。;整体市场：政府通过宏观政策积极救市，利好消息不断落实，楼市已经开始回升。;;结论： 1、整体经济增长情况不容乐观，保证经济增长成为当前政府的主要矛盾；下半年市场有望回暖。 2、长沙市国内生产总值的稳步增长，为房地产的发展提供了良好的整体经济环境。 3、政府相继出台多项刺激市场政策，在一定程度上满足了房地产市场发展的要求。;宏观经济分析 长沙房地产市场分析 长沙城市发展分析;房地产开发市场化水平判断 ——理论模型;阶段;开发投资额增速下滑趋势扭转;图3：长沙市土地市场供应走势;3、04-08年房地产市场商品房供求和价格分析;09年商品住宅市场：市场逐步回暖，成交率基本平稳;长沙住宅市场价格稳中有升。;结论： 1、长沙房地产市场仍处于快速发展阶段； 2、土地市场成交回暖，开发商对长沙地产后市信心回升； 3、市场整体回暖，价格和成交稳中有升，供应压力仍偏大，存在一定后续销售压力。 ;宏观经济分析 长沙房地产市场分析 长沙城市发展分析;一、多核化发展——多核心发展是城市发展的重要过程，是城市向城市群发展的重要过渡。;因政策导向及区域经济的发展，长沙房地产发展正由单中心向多中心演变，北城面临新的机遇和挑战。;二、城市发展方向——尽管目前城市发展两个政务核心，但是城市发展整体向南为大势所在，“融城”成为今后5-10年的城市发展核心。;省府南移、市府西迁使长沙由一个主中心演变为“一主两次四组团”的多中心、多组团的分散式城市布局;六桥三环： 内环（一环）：湘江———五一路大??———银三桥———伍家岭大桥———芙蓉路———五一大道，全长13.2公里； 外环（二环）：三汊矶大桥———东环线———猴子石大桥———西环线———三汊矶大桥，全长48.9公里； 绕城线（三环）：石长公铁两用桥———107国道———黑石铺大桥———外环线———雷锋大道-公铁两用桥，全长83.2公里。” ;1、多核化的发展模式，以南向和西向为主。 2、南北发展的重点明显，产业分布明确 城市北部的捞霞、星沙组团将发展城市的主要高新产业，南部新城将以居住和生态绿化产业为主，南北错位发展； 3、当前长沙城市发展三大核心：融城、河西先导区和地铁交通网，对与本项目区域的积极影响不大 。 4、本项目区域并非城市发展核心区域，未来城市价值增长空间有限，但是捞霞组团的发展为本区域带来一定的发展契机。;第二章 别墅市场和客户分析;1、碧桂园·山湖城 2、托斯卡纳 3、卓越·蔚蓝海岸 4、星语林·汀香十里 5、麓山恋迪亚溪谷 6、南山·苏迪亚诺 7、中新森林海 8、山水英伦山庄 9、愿景·山水湾 10、御邦 11、早安星城 12、阳光100 13、比华力山 14、格兰小镇 15、橘郡 16、绿城青竹园 17、美洲故事 18、鹏基诺亚山林;板块;类型; 指标 项目;2009年长沙市预计上市别墅供应以联排为主，叠加为辅。; 指标 项目;2008-2009年上半年，在历经淡市下的一次次碰壁之后，开发商普遍放低心态，逐渐认识到充分的、高品质感的园林展示，对实现别墅产品的顺利去化起到关键性的推动作用。;本章小结：;别墅市场基本情况 别墅市场分类与特征 区域竞争分析 客户分析;依据别墅与中心城区的距离，长沙别墅可以分为城市别墅、近郊别墅和远郊别墅三类； 距离越远，交通、教育、医疗和生活配套愈不完善，城市特征愈不明显——别墅的城市价值越低。;别墅类型;依据所处的区域，本项目为城市远郊别墅类型； 为给本项目提供明确的营销竞争方向，需要对城市远郊型别墅做进一步的深入分析。;城市远郊型别墅的深入思考：;1、经济型别墅：如中新森林海、碧桂园·山湖城等。;目前联排的销售均价约3500元/平米，联排的面积区间为220-280平米，总价在70-100万。 目前整体销售情况较为一般，月销售套数约5-8套左右。 客户来源：区域性特征不明显，基本为全城置业。;2、奢华型别墅：如和黄·盈峰翠邸、保利阆峰云墅等。;;;项目动态;结论： 1、该类型项目自身无突出资源优势，开发商开发经验非常丰富，经济实力较强，企业品牌市场号召力均相对较高； 2、无论是现场包装、会所以及相关推广