2020年中国百城住宅用地成交报告.docx

0 0 100 城住宅用地成交报告 2020 年百城地市成交增 14% 都市圈城市群机会被看好 2021 年 01 月 04 日 100 城住宅用地成交报告 100 城住宅用地成交报告 PAGE PAGE 1 2020 年百城地市成交增 14%，都市圈城市群机会被看好 一、百城成交 2020 年，全国 100 个城市住宅用地成交面积为 70866 万平方米，同比增长 13.7%。观察 2020 年全年年初累计土地成交面积同比增速曲线，其呈现了 V 型走势。2020 年一季度疫情冲击下，土地交易市场迅速降温，跌幅较为明显。二季度开始，随着开复工节奏的加快和房企拿地工作的重启，该曲线有所抬升。到了6 月份该曲线已经走出了负增长区间。三季度虽然继续上行，但受三道红线的影响，已经有所放缓。而四季度该曲线进一步趋缓。不过由于增速为两位数，依然要认为 2020 年全国百城地市走出了疫情的阴影，体现了土地交易市场的韧劲和活力。 图 1 全国 100 城年初累计住宅用地成交面积同比增速 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% 15.0615.09 15.06 15.09 15.12 16.03 16.06 16.09 16.12 17.03 17.06 17.09 17.12 18.03 18.06 18.09 18.12 19.03 19.06 19.09 19.12 20.03 20.06 20.09 20.12 数据来源：各地土地交易中心、CRIC、易居研究院 观察 2011-2020 年 10 年期间的土地交易。数据显示，2013 和 2017 年全国 百城土地交易的增速较高，体现了房企看好土地投资市场的倾向。而 2018 年全国百城地市明显较冷，全年增速仅为 3.1%。这一年，三四线城市明显降温，一二线城市也没有明显复苏，所以都会牵制土地交易市场的规模。而 2019 年开始全国百城地市开始复苏，这也和部分城市库存绝对规模偏小、房企补库存意愿增强等有关。2020 年虽然受到疫情冲击，但地市交易同比增速相对偏高，为近 10 年第三高的水平。 图 2 全国 100 城年度住宅用地成交面积同比增速 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 数据来源：各地土地交易中心、CRIC、易居研究院 二、城市分类 1、一线城市：供求两端均比较活跃 2020 年，4 个一线城市住宅用地成交面积为 4167 万平方米，同比增长 20.4%。 2020 年一线城市土地交易市场总体不错，无论是从供给端还是需求端看，都呈现较高的活跃度。从供给端看，地方政府积极优化供地环境，也推出了很多约束性少、性价比高的地块，自然容易吸引房企拿地。而从需求端看，很多大型房企和央企都回归一线城市，说明看好一线城市的房屋销售市场。而此类用地同比增速较高，客观上也使得 2021 年一线城市房源供给相对会充足，有助于解决大城市的住房问题。 图 3 一线城市年度住宅用地成交面积同比增速 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 数据来源：各地土地交易中心、CRIC、易居研究院 2、二线城市：近 5 年同比增速均为正 2020 年，32 个二线城市住宅用地成交面积为 36885 万平方米，同比增长 6.5%。从全年增速看，其明显低于一线城市。这有几个原因。从市场数据看，二线城市 已经保持了 5 年同比增速为正的态势，即基数比较高，自然会限制 2020 年的同 比增速。从政策面看，二线城市的购地政策依然从紧，比如南京等城市土地约束 依然较多，这会限制部分地块的交易。后续都市圈和城市群的发展依然是大方向， 此类二线城市土地市场依然会呈现稳中向上的态势。 图 4 32 个二线城市年度住宅用地成交面积同比增速 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 数据来源：各地土地交易中心、CRIC、易居研究院 3、三四线城市：增速虽高但有降温压力 2020 年，64 个三四线城市住宅用地成交面积为 29814 万平方米，同比增长 23.2%。观察历史数据，三四线城市在 2018 和 2019 年地市交易增速是比较低的， 这和其房屋交易市场较冷有一定的关系。2020 年地市交易增速比较高。除了基数的原因外，很重要的是，此类三四线城市属于经济基本面不错的城市，其地块总价相对可控，也是很多规模型房企补库存