外商投资房地产方式流程和限制.pdfVIP

外商投资房地产方式、限制及流程 经济表现优异的中国，加入 WTO 后，随着人民币升值 的启动，迅速蹿红，成为国际资本的头号角逐目标。国际资 本圈甚至流行一句名言 “购买所有人民币资产，包括垃圾 ”。 房地产行业作为中国经济支柱， 对外资的吸引力越来越 大。有数据统计，在外资购房的高潮期， 2005 年外籍人士在 京购买高端物业占比为 20% ，外资成为支撑北京、上海等一 线城市高房价的一股 “生力军 ” 然而从 2006 年开始，对于外资而言， 中国楼市的 “美羹 ” 开始无法轻易 “品尝 ”。2006 年 9 月份 “171号 ”文件下发，对 外资投资房地产亮出红灯。此后，政策为外资投资房地产业 筑起了一道道的 “门栅 ”。外籍人士在京购置高档楼盘的比例 也由 2005 年的 20% 骤降至 2007~2008 年 2.1%左右。 外商投资房地产，是指外国投资者通过新设、并购、再 投资等方式投资房地产领域，从事房地产开发经营活动。 外商投资房地产业主要有： 新设、并购和再投资三种方式。 外商投资房地产企业，从事房地产开发、经营、管理或 服务。新设方式是外资投资房地产业最基本的投资方式。 遵循商业存在原则和项目公司原则 外商在中国境内投资购买非自用房地产，应当遵循 “商 - 2 - 业存在 ”的原则。即外商应首先在中国境内申请设立外商投资 企业，经有关政府部门批准并办理相关登记后，方可按照核 准的经营范围从事相关业务。简单的说，商业存在原则要求 “从事房地产开发活动 ”，必须按照要求 “设立房地产开发企 业 ”，经批准、登记，在核准的范围内从事相关活动。 外商在中国境内从事房地产的开发和经营，应当遵循 “项目公司 ”原则。即外商欲申请设立房地产公司，必须事先 取得土地使用权、房地产建筑物所有权，或者已经与土地管 理部门、土地开发商或者房地产建筑物所有人签订土地使用 权或者房产权的预约出让或者购买协议。 也就是说，项目 公司要求有 “从事房地产开发活动 ”的实际需要， 才能 “设立房 地产开发企业 ”，否则，审批部门不予批准。 “从事房地产开发活动 ”和 “设立房地产开发企业 ”是相 辅相成的。 “设立房地产开发企业 ”是以 “从事房地产开发活 动 ”为前提和条件的， 但同时， “设立房地产开发企业 ”也是 “从 事房地产开发活动 ”的前提和条件， 二者互为条件， 缺一不可。 2007 年版规定的外商投资房地产业的限制类范围是： （1）土地成片的开发 (限于合资、合作 ); （2 ）高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的 建设、经营 ; （3 ）房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司。 此外，2007 年版还将 “高尔球场的建设、 经营 ”规定为禁 - 2 - 止外商投资项目。 （1）房地产开发企业的最低注册资