定位策划商业综合体百马集团南桥城规划运营报告.pptx

规划 · 定位 · 招商 · 运营目 录 项目定位 项目规划、布局 项目商业组合、业态卡位 项目整体开发思路、营销策略、招商策略、运营管理模式 项目整体销售计划 品牌商家介绍(已达成意向的主力店与次主力店) 市场定位依据(市场调研分析) 团队介绍(主要成员) 项目定位 主题定位上海 · 南桥城 ——“地标性城市精品商业综合体” 主题定位诠释—— 展现健康、绿色、休闲购物、餐饮娱乐为主题的商业消费中心；—— 展现商务办公、商务居住、会展、会务功能为主题的商务休闲中心。 主题定位诠释设有主题商业、产权式酒店、甲级写字楼及创意办公、创意展示以及休闲娱乐、特色餐饮等设施； 1个大型主题休闲广场、4个入口广场、5个特色建筑体块的组合；时尚的建筑外观设计、“泛公园”理念的景观组团设计，共同营造上海南桥新城地标性的城市商业综合体；商场室外化，中庭广场化；5个主题：创意展示、办公会务、精品购物、时尚美食、休闲娱乐。主题区域既相离又互动，店、街、广场巧妙组合的新型商业模式。 市场（功能）定位 —— 目标市场定位“现代城市时尚休闲商务中心”—— 集精品购物、时尚美食、休闲娱乐、产权式酒店、商务办公、创意展示多功能于一体的商务中心。 市场定位 —— 目标顾客定位她是商务的、休闲的、时尚的；以年轻休闲时尚的人群及商务人群为主。 业态定位“上海 · 南桥城”以“迪卡侬运动用品超市/运动100”为商业主力店，以 “亚曼达主题KTV/威尔士健身会所/攀宇健身会所”、“生活时尚大酒店”等为商业次主力店，中大型品牌餐饮、特色时尚餐饮、时尚休闲餐饮品牌商家为业态组合。同时利用甲级写字楼、产权式酒店、创意办公、创意展示对“上海·南桥城”的商业业态形成互动。 经营定位以租赁为主，保底扣点辅助的经营模式。 项目规划、布局 整体功能 分区布局 立体示意 整体功能 分区布局 平面示意【 建筑调整建议 】1、地下空间考虑“上海·南桥城”的成本投资，在满足停车位规划要求的基础上，建议减少地下空间面积，即仅开挖地下一层作为地下停车及设备使用，并充分利用本项目对面绿地停车场地(空防) 。【 地下二层 】建议减少露台空间面积，增加室内空间使用面积。【 建筑调整建议 】2、建筑形态建议不影响建筑形态的基础上，减少退台空间面积，以满足商家使用需求，提高商业物业的使用率。高区电梯共4部，只在21-39F之间运营低区电梯共4部，只在1-21F之间运营【 建筑调整建议 】3、主楼（39F）电梯配置在满足“上海·南桥城”规划要求的基础上，建议主楼电梯分两区（高区、低区）运营，不需要中区运行部分，减少电梯数量，增大实际使用面积。【 建筑调整建议 】4、弧形手扶电梯配置提高两个商业单体建筑的使用率及连通性，建议把单体内的电梯移至外部，设置弧形手扶电梯。【 建筑调整建议—— “上海新世界中心”弧形手扶电梯实景】38-39F：星光会所【整体功能布局】共设置8部电梯，分高区和低区两区运营。其中4部电梯只在1-21F之间运营4部电梯只在21-39F运营21-37F：产权式酒店6-20F：甲级写字楼6-12F：创意办公B1层：地下停车库1-5F：主题商业区域1-4F：主题商业区域1-5F：主题商业区域【各楼层业态分布】4F：中大型品牌餐饮/健身会所/量贩式主题KTV5F：创意会展中心(包含创意展示区域、多功能厅、会议室等)4F：特色时尚餐饮1-2F：主题商业区域2F：时尚休闲餐饮3F：特色时尚餐饮2-3F：特色时尚餐饮5F：时尚休闲餐饮（咖啡厅/茶社等）1F：时尚休闲餐饮、特色时尚餐饮2F：特色时尚餐饮1F：自助式银行营业厅、时尚休闲餐饮等3-4F：特色时尚餐饮【创意会展功能布局诠释】 定位为 “创意产品展示、会务”，与创意办公进行功能互动。 集中在5F， 为创意展示区域及多功能厅、会议室等功能区域。 与传统意义上的创意会展中心相区分，主要功能为中小企业产品的创意展示及相应的会务功能，以与主题商业区域进行互动和人流的疏导。 创意展示区域与创意办公共用主入口，通过商业动线及自身的消防楼梯引导及疏散人流，满足自身需求。【 创意产品展示区域人流动线设置 】【创意展示实景示意（范例：8号桥创意园）】【 “主题商业”定位诠释 】“上海·南桥城” 主力商家：大型超市卖场与主题商业区别。1、本项目的定位以时尚的、休闲的年轻人和商务人群为主。与大型超市卖场所面对的消费人群不匹配。2、“主题商业”大大的提高客单价，提升品牌商业价值，能实现项目真正利润目标，这也是判断本项目与其他商业定位的差异化、错位经营的关键点。3、对比大型超市卖场，主题商业给出的租金远远高于大卖场租金；4、主题商业定位与商务办公、创意展示、休闲娱乐形成互动和促进，有利于本项目后期商业环境与商业氛围的营造。而大卖场却迎来的是菜米油盐酱醋茶日用