关于土地一级开发流程的分析.pdf

关于土地一级开发流程的分析 目录 一、土地一级开发简要流程1 二、土地一级开发内容2 三、土地一级开发的模式2 （一）完全政府运作的模式3 （二）完全市场运作模式3 （三）政府主导的市场化运作模式4 四、土地一级开发法律要素4 （一）法律主体4 （二）法律关系5 五、土地一级开发风险和防范措施6 （一）法律关系界定不准带来的风险6 （二）其它风险7 （三）风险防范措施8 土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市 国有土地（毛地）或乡村集体土地 （生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿， 并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五 通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的 过程。 注：（1）在本文中，一级开发企业即指城投公司；（2）请重点阅读正文中 加粗部分。 一、土地一级开发简要流程 1、由土地所有者给上一级行政主管部门申报《土地整理申请》； 2、由上一级土地主管部门审核批准同意土地处理，并向土地整理和储备中 心正式行文批准； 3、土地整理和储备中心审核评估通过，并向市级土地联席会议申报，并通 过联席会议审议通过下发到区土地整理储备中心； 4、土地整理储备中心招标；（此步骤以下城投公司可以成为主要参与方或实 施人） 5、一级开发企业中标实施； 6、土地整治后（三通一平、五通一平、七通一平，视情况而定）交由土地 储备中心上市； 7、二级开发完成投入使用之前完成管网，道路、水、电、通讯等。 二、土地一级开发内容 1、办理各种政府审批手续，包括规划、项目核准（立项）、征地、拆迁、市 政建设审批（包括交评、环评）； 2、实施征地工作；（此部分以下城投公司可以成为主要参与方或实施人，可 与政府签订合同，约定毛利率等收益保证事项） 3、实施拆迁工作； 4、完成地上物拆除（注：树木可以留给二级开发商完成）、地下构筑物拆移、 渣土清运、围墙施工、场地平整等工作； 5、实施市政建设； 6、招标人认为可由中标人承担的其他一级开发工作。 三、土地一级开发的模式 现行的主导模式是第三种，政府主导的市场化运作模式。 （一）完全政府运作的模式 政府作为土地的所有者代表，将土地一级开发列为土地整理储备中心的一项 职能，由土地整理储备中心或其组建机构完成全部的一级开发工作。该机构是非 盈利性政府职能部门，保证国家土地所有权借以体现的土地收益的实现，而不能 利用这种特权去谋取自身利益。土地储备中心一级开发实施机构由政府财政专项 拨款进行土地一级开发，开发完成后或将预期的熟地交由土地治理部门，面向市 场以招拍挂方式公开出让。 这种模式中，土地储备机构充当政府土地一级开发机构，开发土地的权属登 记在该机构名下。《上海市土地储备办法》规定：“土地储备机构围垦滩涂成陆并 经验收合格后，或者与有关企事业单位签订国有土地使用权收购储备协议后，或 者取得储备地块的建设用地批准文件并拆除该地块上的建筑物、构筑物和其他附 着物后，可以向市房地资源局申请土地登记，领取土地储备的房地产权证。储备 地块交付供给时，土地储备的房地产权证应当由市房地资源局收回”。这种模式 可以保证政府完全控制地价，土地开发为熟地后的增值收益不流失，且土地一级 开发法律关系单纯，便于政府实施土地一级开发的各项事务。其主要缺陷是政府 的土地开发资金压力较大，融资渠道窄。 （二）完全市场运作模式 这种模式中，政府首先将待进行一级开发的土地一次性出让给土地一级开发 公司，由其通过土地使用权出让协议的约定进行统一拆迁、补偿、安置、城市基 础设施建设和社会公共设施建设，使区域内的土地达到“三通一平”、“五通一平”、 “七通一平”或需求者要求的建设条件，再面向市场转让土地使用权，期间土地 使用权发生了两次转移。 这种模式中，政府可以按照经过测算的“熟地”价格向一级开发企业通过市 场竞争方式出让“生地”，一级开发企业在完成一级开发前向政府支付“熟地” 价款；或者政府向一级开发企业出让“生地”，一级开发企业完成一级开发后核 算开发成本及酬金，待土地转让取得土地价款后扣除开发成本及酬金，剩