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２０１7 年房地产金融行业深度分析报告
目 录
1. 房地产开发：金融助力地产开发模式转变 5
1.1 房地产开发是一门整合资源的生意 5
1.2 白银时代，房地产开发模式面临转变 6
1.3 地产基金，助力房地产开发轻资产化 7
2. 房地产销售：金融产品助力地产交易 11
2.1 金融产品助力开发商蓄客 11
2.2 金融产品促进房屋交易 13
3. 房地产运营：金融助力经营性物业实现轻资产化 15
3.1 轻资产化是存量运营的升级之路 15
3.2 金融是轻资产运营不可或缺的手段 17
4 ．投资建议 24
中天城投：开放式地产开发模式助力公司“两大一小”转型 24
荣盛发展：布局二三线城市的开发商，地产基金起步早 25
宋都股份：地产销售回暖，控股股东与平安信托合作设立地产基金 26
嘉宝集团：引进光大控股作为战略投资者，加强与光大安石合作 26
世联行：代理业务稳步提升，积极开展金融服务 27
三六五网：区域网络营销龙头，金融服务深入房产交易全业务链 28
万里股份：重组转型互联网 + 房地产 +金融 29
东百集团：盈利能力有望全面恢复，转型进入仓储地产新蓝海 30
浦东金桥：金桥开发区开发主体，租金增长稳定 3 1
金融街：深耕一线城市的商业地产开发商 32
张江高科：战略定位“科技投行” ，发展“新三商” 33
陆家嘴：拟收购陆金发，发展“地产 +金融”双主业 35
风险提示 36
附录 36
2
图表目录
图 1：房地产开发的简易流程 5
图 2 ：一、二、三线城市 2011 年以来房价累计涨幅 6
图 3 ：一线城市地价上涨迅速，溢价率维持高位 6
图 4 ：上市房企毛利率不断下滑 6
图 5 ：开发商资金需求较以往增长 7
图 6 ：土地价格不断上升 8
图 7 ：房地产行业的主要成本构成
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