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２０１９年房地产行业深度研究报告
目 录
1. 共赢经济， “X拿地 +住宅变现 ”将成为重要模式 5
1.1. 传统的开发模式将逐渐演变为对优质资源的竞争 5
1.2. “X+地产 ”—制胜优质资源的关键 8
1.3. 工业用地的政府收益分析 9
1.4. 商业用地的政府收益分析 12
1.4.1. 商业用地的折价远低于工业用地 12
1.4.2. 以大悦城为例的商业用地收益分析 13
1.5. 以优质的商业模式获取资源是未来行业的新趋势 16
1.5.1. 重要的 X 之一：以商业切入， “持有 +销售 ”的商服模式 .. 17
1.5.2. 重要的 X 之二：以产业切入， “园区 +销售 ”的产城模式 .. 18
2. 地产能够和产业共同美好、而非互斥 20
2.1. 地产在过去完成了提升经济效率的前半段 21
2.2. 城镇化的第二阶段： 重新引导城市效率提升， 地产让位绝对主导
地位 23
2.2.1. 回归经济， 生产型企业参与城市土地分配， 提高城市经济密
度 23
2.2.2. 以公共交通主导城市开发优化通勤效率， 提升城市结构密度
24
3. 过去的王和未来的王，二八原则 26
3.1. 老地产的 “国退民进 ” 26
3.1.1. 老地产模式下头部房企由国企主导变为由民企主导
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