脑洞房地产税收筹划之专票普票大变身.docxVIP

PAGE 1 PAGE 1 脑洞房地产税收筹划之专票普票大变身 税收筹划之难，难于上青天，你首先得熟识税法，但就算倒背如流也未必能发觉筹划点，因为税法本身是不会指引你如何筹划，你需要认真辨别其中的关联及漏洞，甚至还得大开脑洞。什么可以杀人，除了刀枪棍棒，你意想不到的纸片、水在特定状况下都可以杀人，甚至发票种类的转换也可以作为筹划的手段。增值税发票是专票和普票为什么可以成为筹划工具，且看下面的两个了例子：  例一：极高增值率项目 专票方案普票方案销售收入（含税）109109销项税率9%9%土地+开发成本（含税）23.9823.98进项税率9%9%一、增值税及附加销项税额99进项税额1.980应交增值税7.029附加税费率12%12%应交附加税费0.84241.08二、土增税土增税收入100100扣除项合计29.442432.254增值额70.557667.746增值率240%210%适用税率60%60%速算扣除率35%35%应交土增税32.0297229.3587三、所得税收入100100成本2223.98税金（土增税+附加税费）32.8721230.4387应纳税所得45.1278845.5813所得税税率25%25%所得税11.2819711.395325四、利润项目净利润33.8459134.185975项目净利率33.85%34.19% 注：不考虑印花税等其他税费；土地为转让所得；不来考考虑上表中未列明的成本、费用、税金等。 适用条件：土增税增值率大致在210%左右及以上的项目（依据项目详细条件不同而有所区分）。  例二：免税零界点项目 专票方案普票方案销售收入（含税）109109销项税率9%9%土地+开发成本（含税）64.3164.31进项税率9%9%一、增值税及附加销项税额99进项税额5.310应交增值税3.699附加税费率12%12%应交附加税费0.44281.08二、土增税土增税收入100100扣除项合计77.142884.683增值额22.857215.317增值率30%18%适用税率30%0%速算扣除率0%0%应交土增税6.857160三、所得税收入100100成本5964.31税金（土增税+附加税费）7.299961.08应纳税所得33.7000434.61所得税税率25%25%所得税8.425018.6525四、利润项目净利润25.2750325.9575项目净利率25.28%25.96% 注：不考虑印花税等其他税费；土地为转让所得；不来考考虑上表中未列明的成本、费用、税金等。 适用条件：部分免税临界点之上且处于四周区间的项目，需结合测算分析。  税收筹划，思路要开阔，路子要野！  欢迎沟通及交流，微信公众号请搜寻“税语说”。  相关阅读——  房地产新项目进项可否计入土地增值税清算扣除项？