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历年房地产估价师考试试题 2014 年房地产估价师考试真题、模拟题尽收其中，千名业界权威名师精心解析，精细化试题分析、完 美解析一网打 尽！在线做题就选针题库： /oXVZF 一、问答题（共 3 题，每题 10 分。请将答案写在答题纸对应的题号下） （一）2010 年 5 月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限为 20 年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改 造成酒楼， 并加盖了厨房， 现该区域被列入拆迁范围， 某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。 请问： 1．拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同？ 2 ．拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积？ 3 ．拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿？ （二）近期， 某城市房地产市场发生较大变化， 房地产成交量明显萎缩， 住宅市场价格出现下跌趋势， 某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务，请问：结合该市房地产状况，采 用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题？ （三）某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用 途为工业用地。必威体育精装版城市规划将该地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估 价机构进行有关估价。 请问： 1．评估该宗房地产收购价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？ 2 ．政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用？ 3 ．评估该宗熟地出让价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？ 二、单项选择题（共 3 大题， 10 小题，每小题 2 分。每小题的备选答案中只有 1 个最符合题意，请 将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内） （一）甲公司于 2008 年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为 A 座、 B 座，规划总建筑面积分别为 66000 ㎡、 69000 ㎡ . 总层数为地上 4 层，地下 1 层， 2010 年 6 月该商业楼通 过竣工验收并备案。其中 A 座总建筑面积为 65000 ㎡，地下 1 层出租给乙公司经营超市，租赁期限为 15 年，租金为 2.10 元/ （㎡·D）；地上一～四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为 10 年，租金为 2.50 好学教育 – 用户体验最好的 O2O学习平台 元/ （㎡·D）；B 座总建筑面积为 67500 ㎡，办理了销售许可证，其中 8000 ㎡已售出，该项目工程款总金 额为 40500 万元，施工方按合同约定支付了工程款 5 ％的质量保证金，截至目前已付工程款 93 ％。现因融 资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。 1．A 座、 B 座合计抵押建筑面积为（ ）㎡。 A．124500 B．127000 C．132500 D．135000 2. 据调查，该商业楼 A 座地下一层的客观租金水平为 2.0 形（㎡· D），地上一～四层的客观租金水 平为 3.0 元/ （㎡·D），则用收益法测算该商业楼 A 座抵押价值时， 关于租金取值的说法， 正确的是 （ ）。 A．租约期内和租约期外都取客观租金 B．根据谨慎原则，租约期内取租约租金，租约期外取租约租金和客观租金中较低者 C．根据谨慎原则，租约期内和租约期外均取租约租金和客观租金中较低者 D．租约期内取租约租金，租约期外取客观租金 3 ．该商业楼抵押价值评估中法定优先受偿款应为（ ）万元。 A．810 B．132025 C．2835 D．4860 （二）甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为 20000 ㎡， 2007 年 11 月取得建设工程规划许可证， 规划建设