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不动产登记涉诉风险点分析（下） 不动产登记涉诉风险点分析（下） 导语 不动产 登记是《中华人民共和国物权法》确立的一项物权制度，是 指经权利人或利害关系人申请，由国家职能部门将有关不动 产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的行为。本文主要 以律师的视角，分享在办理不动产登记中可能遇到的问题及 相关的案件处理经验。本文主要涉及四部分的内容，前三部 分按照不动产登记流程（即申请程序、审核程序、登记程序 这三个流程）分别梳理笔者在代理案件中遇到的常见涉诉风 险点；最后一部分介绍不动产登记赔偿责任，由于不动产登 记赔偿责任是登记机关最不希望出现的裁判结果，所以有必 要系统地了解一下与不动产登记赔偿责任有关的基础知识， 以便登记机关能通过规范登记行为来防范相关法律风险。 三登记机关在登记环节的涉诉风险 登记申请材料符合 法定形式是不动产登记的前提条件，除此之外，还有诸多其 他因素也影响着某一登记行为能否做出，如拟登记的不动产 上是否存在预告登记、异议登记等，不同的情形下，登记机 关对应的审查的要点也有所不同。下面我们从不同登记类型 中比较常见的风险因素进行分析： （一）预告登记 预 告登记是《不动产登记暂行条例》 （以下简称“《条例》”）第 八十五条 [1] 规定的担保物权能够在将来按照双方的约定确 定地实现的登记类型，在办理预告登记后，登记权利人对该 不动产的处分权被暂时限制。同时需要明确的是，预告登记 仅是一种债权实现的担保，预告登记申请人在法律上尚未取 得物权，不能对物实施直接的支配，只能作为债权的实现的 一种担保方式而存在。因为预告登记的前述功能，凡债权处 分行为与物权变动登记有时间差的，均可申请预告登记，目 的即在于保障债权在将来能够确定实现。在商品房买卖实践 中，预购商品房抵押预告登记业已十分普遍。因此，登记机 关核查到拟登记的不动产上存在有效的预告登记的，应要求 登记申请人出示预告登记的权利人的书面同意，否则不得办 理登记。 在讲到预告登记需要提请登记机关注意预告登 记的有效期，根据《物权法》第二十条第二款 [2] 规定预告登 记需要在能够进行不动产登记之日起三个月内申请登记，否 则预告登记失效。而对于 3 个月的判定节点是以申请登记为 节点，而非登记完成，这一点在实务中比较容易被混淆。我 们来看以下一则案例： 李某（债务人）欠甲公司（债权 人） 100 万元的债务，为担保前述债务的履行，李某以所购 买的预购商品房一套设定抵押，双方共同办理预购商品房抵 押预告登记手续。 2015 年 1 月，李某的房屋取得了房产证。 次月，双方共同向房屋登记部门递交了办理抵押登记的申请， 但因李某的房屋被法院查封，无法办理。 2015 年 12 月份， 查封解除，但登记机关未能为甲公司办理抵押登记。李某向 登记机关主张甲公司未能在具备办理不动产登记之日起 3 个 月内办理抵押登记，预告登记已失效，不能办理抵押登记。 本案中，甲公司已在取得房产证后 3 个月内申请办理正式的 抵押登记手续，只是非因预告登记权利人自身的原因导致未 能进行正式登记的，不能视为预告登记失效，登记机关应在 障碍消除后为登记权利人办理正式的登记，以保障登记权利 人应当享有优先受偿权。 此外，与预告登记相关的一个 概念，则是我们在商品房买卖实践中称之为预售登记的行为， 即预售合同备案。二者在法律性质、特征、效果上存在诸多 不同：一是法律属性不同。预售备案制度是一种行政管理制 度，只具有债权合同公示效力；而预告登记制度是不动产登 记制度，在法定期限内具有一定程度的物权公示效力。这一 点，从 《最高人民法院关于印发