第七章房地产开发项目可行性研究.pptx

第七章 房地产开发项目可行性研究;目录;第一节 房地产可行性研究概述;二、房地产可行性研究的作用;;第二节 房地产项目基础数据预测;一、房地产开发项目投资支出测算;;;;;;;;;二、房地产开发项目总成本费用测算;第三节 房地产项目经济评价; 经济评价的基本程序是： 1．收集、整理和计算有关基础财务数据资料。 2．编制基本财务报表。 3．经济评价指标的计算与评价。 4．进行不确定性分析。 5．由上述确定性分析和不确定性分析的结果，作出投资项目财务上可行与否的最终结论。; 房???产投资项目经济评价基本报表 投资项目所需的经济评价基本报表主要有：现金流量表、资金来源与运用表、利润表和资产负债表。 ; 现金流量表 现金流量表是指反映项目在计算期内各年的现金流入、现金流出和净现金流量的计算表格。 通过现金流量表可以计算各项财务评价指标，进行房地产项目财务盈利能力的分析。;;; 资金来源与运用表 1．资金来源与运用表的含义 资金来源与运用表是反映房地产投资项目在计算期内各年的资金盈余或短缺情况以及项目的资金筹措方案和贷款偿还计划的财务报表，它为项目资产负债表的编制及资金平衡分析提供了重要的财务信息。;;; 资金来源与运用表与现金流量表有着本质的不同。资金来源与运用表是从项目的资金平衡角度出发的，后者是从投资角度出发的。在资金来源与运用表中把用于项目的全部资金来源都看作现金流入，包括借款和资本金投资，而在资本金现金流量表中把资本金投入看作现金流出。; 2．资金平衡分析 该表给出的盈余资金表示当年资金来源（现金流入）多于资金运用（现金流出）的数额。当盈余资金为负值时，表示该年的资金短缺数。作为资金的平衡，并不要求每年的盈余资金不出现负值，而要求从投资开始至各年累计的盈余资金大于零或等于零。这就要求投资项目在实施过程中任何时刻都有够用的资金。 作为项目投资实施的必要条件，每期的盈余资金应不小于零。因而，房地产投资项目资金平衡分析关注的重点是资金来源与运用表的累计盈余栏目。; 利润表 1．利润表的含义 利润表是反映房地产投资项目计算期内各年的利润总额、所得税及各年税后利润的分配等情况的财务报表。通过该表提供的投资项目经济效益静态分析的信息资料，可以计算投资利润率、投资利税率、资本金利润率、??本金净利润率等指标。;;; 资产负债表 1．资产负债表的含义 资产负债表是反映房地产投资项目在计算期内各年末资产、负债与所有者权益变化及对应关系的报表。该表主要用于考察项目资产、负债、所有者权益的结构，进行项目清偿能力分析。各期资产应等于负债和所有者权益之和。;;; 2.资产负债表的内容 资产负债表由三大部分组成：资产、负债和所有者权益。 1）资产 资产是指项目所拥有、占有或者可以控制的，通过经营活动能创造收益的经济资源。在项目经济评价中，资产分为流动资产、在建工程、固定资产净值、无形及递延资产净值四大部分。流动资产又分为应收账款、存货、现金、累计盈余资金四项。;（1）应收账款——应收账款是指在下一个经营年度内收回的赊销商品或劳务的款项。 （2）存货——包括商品、产成品、半成品、在产品及各种材料等。 （3）现金——包括货币、银行或其他金融机构存款 （4）累计盈余资金 （5）在建工程——工程项目所投入的资金 （6）固定资产净值——固定资产净值是指生产经营活动中投入使用的，使用期1年以上，单位价值在规定标准以上，并且在使用过程中保持其原有实物形态的资产净值。 （7）无形及递延资产净值——专利权、商标权、著作权、土地使用权、商誉等。;2）负债 负债是指项目所承担的能以货币计量的、将以资产或劳务偿付的经济责任。 （1）应付账款——应付账款是指项目开发建设过程中购进商品或接受外界提供劳务、服务而未付的欠款。 （2）流动资金贷款——流动资金贷款是从银行或其他金融机构借入的短期借款。 （3）其他短期借款——临时借债、结算借款等。 （4）长期借款——期限在1年以上的银行借款、抵押贷款和向其他单位的借款。; 基本报表的相互关系 基本报表是经济评价体系中重要的组成部分。各种基本报表之间有着密切的联系。 “利润表”与“现金流量表”都是为进行项目盈利能力分析提供基础数据的报表，不同的是，通过“利润表”计算的是盈利能力的静态指标；通过“现金流量表”计算的是盈利能力的动态指标。同时“利润表”也为“现金流量表”的填列提供了一些基础数据。; “借款还本付息表”、“资金来源与运用表”和“资产负债表”都是为进行项目清偿能力分析提供基础数据的报表。根